Гк рф ч 2 ст 292

1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Оглавление [Показать]

Комментарий к Ст. 292 ГК РФ

1. В отношениях, складывающихся при осуществлении гражданами правомочий владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, наряду с собственниками жилья в целом ряде случаев выступают лица, имеющие самостоятельное право на данное жилище.

В соответствии с комментируемой статьей члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. ГК РФ, закрепив уже сложившиеся отношения, которые имели некоторое законодательное отражение в ч. 2 ст. 127 ЖК РСФСР 1983 г., пошел вперед, предусмотрев комментируемую норму, которая оставалась и, по всей видимости, будет длительное время оставаться предметом острой дискуссии, причем не только среди представителей юридического сообщества.

Дело в том, что первоначально переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членов семьи прежнего собственника. Более того, члены семьи собственника жилого помещения продолжали самостоятельно осуществлять право пользования занимаемым помещением, что свидетельствовало об установлении для членов семьи собственника абсолютного вещного права, которому соответствовала обязанность других лиц, включая собственника жилища, не препятствовать им в осуществлении своих прав. Развивая данное положение, в литературе указывали на то, что в случае возникновения препятствий при осуществлении данного права со стороны третьих лиц либо собственника жилого помещения пользователи могут требовать устранения нарушений их прав.

Не известное в таком виде как зарубежной, так и (до недавнего времени) отечественной правовой системе рассматриваемое право, по выражению Е.А. Суханова, «как бы «обременяло» такую недвижимость, в принципе следуя ее судьбе, что сближало его с вещными правами» . Нельзя не обратить внимание на то, что ст. 216 ГК РФ, перечисляющая вещные права, не упоминает такого вида вещных прав, как права членов семьи собственника жилья. Вместе с тем названная норма не предлагает исчерпывающего перечня вещных прав. При этом право членов семьи собственника жилья подпадало под признаки вещного права, изложенные в п. п. 3 и 4 указанной статьи (право следования и абсолютная защита).

———————————
Комментарий части первой Гражданской кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М.: Правовая культура, 1995. С. 262.

Причина введения такого вещного права именно в данном виде, полагаем, состояла из трех взаимосвязанных аспектов: социального, экономического и правового.

С раскрепощением отношений собственности в жилищной сфере появились не урегулированные правом отношения между гражданином — собственником жилого помещения и проживающими с ним гражданами не на основе договора, а на основе личных отношений. Такое проживание в подавляющем большинстве случаев не вызывало и не вызывает никаких особых правовых проблем, однако при разрыве либо «порче» личных отношений отсутствие правового регулирования может привести к весьма отрицательным последствиям, причем в рассматриваемом случае — к потере единственного жилища.

Как следует из части первой ГК РФ, законодатель первоначально воспринял концепцию, согласно которой член семьи собственника жилого помещения всегда имел самостоятельное право на жилище со всеми вытекающими последствиями. С принятием в 2004 г. ЖК РФ были внесены поправки и в комментируемую статью, изменяющие ее содержание применительно к праву собственников жилых помещений и праву членов семьи собственников жилых помещений.

2. Для анализа отношений, закрепленных в комментируемой статье, следует определить круг субъектов данного права, обозначенных в указанной норме и именуемых «члены семьи собственника жилого помещения». В соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с этим собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, его дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Полагаем, что пользователей жилых помещений, вселившихся и проживающих на основании комментируемой статьи, условно можно разделить на четыре группы лиц.

Во-первых, члены семьи собственника жилого помещения (в узком смысле данного термина), т.е. лица, проживающие вместе с собственником и ведущие с ним общее хозяйство.

Во-вторых, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, т.е. граждане, хотя и проживающие вместе с собственником в одном жилище, но с некоторого времени не являющиеся членами его семьи.

В-третьих, члены семьи бывшего собственника жилого помещения, т.е. лица, продолжающие проживать в жилище, право собственности на которое перешло от гражданина, сохраняющего семейные отношения с пользователями помещения, к другому лицу.

В-четвертых, бывшие члены семьи бывшего собственника жилого помещения, т.е. граждане, проживающие в жилом помещении, но утратившие семейные отношения с гражданином, который произвел отчуждение этого принадлежащего ему ранее жилья.

3. Необходимо подчеркнуть, что члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним, в соответствии с ч. 2 ст. 31 ЖК РФ имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

Согласно п. 3 комментируемой статьи члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. Дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (ч. 3 ст. 31 ЖК).

В ЖК РФ права членов семьи собственника получили достаточно полное регулирование, в то же время (при наличии в ГК РФ соответствующих норм) права указанных граждан обрели необходимую определенность и защищенность при одновременной защите прав и интересов собственников.

4. Права и обязанности бывших членов семьи собственника жилого помещения по общему правилу прекращаются. В соответствии с ч. ч. 4 — 5 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

В тех случаях, когда у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и этим бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.

Специальное правило установлено для бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения. На основании ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения сохраняют право пользования жилым помещением, если они в момент приватизации имели равные права пользования с лицом, его приватизировавшим.

Безусловно, не следует ущемлять жилищные права граждан только потому, что они в свое время договорились о приватизации жилого помещения на одного из членов семьи, а впоследствии утратили брачно-семейные отношения с собственником жилища.

5. Относительно членов семьи бывшего собственника жилого помещения, равно как и бывших членов семьи бывшего собственника, следует указать на то, что в конце 2004 г. Государственная Дума приняла Федеральный закон, существенным образом изменяющий правовое положение членов семьи собственника жилого помещения. На основании новой редакции п. 2 комментируемой статьи переход права собственника на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. При этом отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

6. Отдельно следует пояснить ситуацию, сложившуюся после принятия ЖК РФ и поправок к комментируемой статье ГК РФ, — ситуацию, связанную с детьми собственника жилого помещения.

Зачастую непонимание нового закона приводит к непонятным даже для здравого смысла вещам. На практике раз за разом суды стали признавать детей бывшими членами семьи и соответственно выселять из жилых помещений, где один из родителей является собственником. Проблема была усугублена разъяснением Верховного Суда РФ, опубликованным в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за III квартал 2005 года (ответ на вопрос 18) .

———————————
Бюллетень ВС РФ. 2006. N 3.

Тема обсуждалась практически во всех средствах массовой информации, в Государственной Думе, Общественной палате, в юридической литературе и т.д. В июле 2007 г. на заседании Организационного комитета по проведению в 2008 г. в Российской Федерации Года семьи председатель Оргкомитета Д.А. Медведев по данной теме заявил следующее: «Существует масса проблем в правоприменительной практике. Одну из них, такую «кричащую» я назову. Вы знаете, что требует разрешения ситуация, когда на основании Жилищного кодекса при разводе родителей ребенок, причем по решению суда, признается бывшим членом семьи собственника жилого помещения. Бред какой-то, понятно, что ребенок бывшим быть не может. Тем не менее такая правоприменительная практика есть, она устоялась, и это факт нашей жизни. Вы понимаете, что это используется, как правило, бывшим супругом для того, чтобы оставить несовершеннолетнего без жилья. Масса приходит на эту тему, кстати, обращений, в том числе и ко мне. Это один из примеров, но очень красноречивый, показательный, он доказывает, что даже самое идеальное законодательство требует совершенствования, и еще более внимательно нужно относиться к правоприменительной практике» .

———————————

КонсультантПлюс: примечание.

Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. П.В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации — Статут, 2005.

Полагаем уместным изложить здесь позицию Б.М. Гонгало: «Семейные отношения могут прекратиться по разным причинам. Прежде всего, конечно, вследствие расторжения брака собственника жилого помещения с супругом. Но в связи с многочисленными «комментариями» ст. 31 ЖК, извращающими суть изложенных в ней правил, необходимо подчеркнуть, что не могут стать бывшими членами семьи дети собственника жилого помещения. Не могут прекратиться семейные отношения собственника жилья и его детей. Поэтому столь распространенные сегодня рассуждения о том, что в случае расторжения брака (бывшая) жена с детьми должна идти на улицу, не имеют никаких оснований. Дети, несмотря на расторжение брака их родителями, сохраняют право пользования жилым помещением, принадлежащим одному из родителей, в котором они проживали» // Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2006. С. 177.

Стенографическая запись заседания Организационного комитета по проведению в 2008 году в Российской Федерации Года семьи от 26 июля 2007 г. // Семейное и жилищное право. 2007. N 4. С. 14.

7 ноября 2007 г. Верховный Суд РФ изменил редакцию ответа на вопрос, связанный с детьми и бывшими членами семьи собственника жилого помещения. В настоящее время он изложен следующим образом:

«Согласно части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

Вместе с тем в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов, которая осуществляется родителями (пункт 1 статьи 56 СК РФ). Родители несут ответственность за воспитание и развитие своих детей, они обязаны заботиться о здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии своих детей (пункт 1 статьи 63 Кодекса).

Приведенные права ребенка и обязанности его родителей сохраняются и после расторжения брака родителей ребенка.

Исходя из этого лишение ребенка права пользования жилым помещением одного из родителей — собственника этого помещения может повлечь нарушение прав ребенка.

Поэтому в силу установлений Семейного кодекса Российской Федерации об обязанностях родителей в отношении своих детей право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, должно сохраняться за ребенком и после расторжения брака между его родителями.

Ответ на вопрос, опубликованный в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за III квартал 2005 года под номером 18, признан утратившим силу» .

———————————
Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за III квартал 2007 года // Бюллетень ВС РФ. 2008. N 2.

Комментарии — Шипунова

Д.В. Карпухин, к.и.н., доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Московского института экономики, менеджмента и права

В России в течение последних двух десятилетий активно формируется рынок жилья. Дома, квартиры, комнаты, доли на жилые помещения являются объектом гражданско-правовых сделок: покупаются, продаются, дарятся, наследуются, являются предметом ипотеки и т.д. Одним из главных вопросов, который возникает в процессе осуществления сделки, является наличие лиц, проживающих на законных основаниях в продаваемом жилом помещении и их дальнейшая судьба в части сохранения правомочия пользования. Анализ судебных решений показывает, что перечень данных категорий лиц шире, чем указанный в законе.

С целью защиты прав покупателей жилых помещений в случае наличия указанных автором лиц либо их дальнейшего появления (если они проживают в ином жилом помещении), необходимо иметь в виду следующее. Статья 460 ГК РФ устанавливает обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи. Согласно п.1 статьи 15 ГК лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Учитывая изложенное, в договор купли-продажи жилого помещения целесообразно включить пункт об ответственности продавца в случае нарушения прав покупателя в связи с правами на жилое помещение третьих лиц, в том числе и бывших членов его семьи (о которых покупатель не был предупрежден), установив размер подлежащего уплате возмещения. Это представляется целесообразным еще и в связи с тем, что указанная в договоре цена жилого помещения может быть занижена. Следовательно, в случае расторжения договора покупателем он может получить от продавца денежные средства в размере меньшем, чем они в действительности были переданы продавцу.

В силу пункта 2 статьи 292 ГК Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом .

Бланкетный характер гипотезы указанной нормы заставляет риэлторов, юристов, адвокатов, потенциальных продавцов и покупателей обращаться к нормам закона для определения категорий лиц, сохраняющих право постоянного пользования жилым помещением при переходе права собственности на него.

В соответствии со статьей 19 Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором .
Положения части 2 статьи 292 ГК РФ предусматривают, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 2 Закона РФ от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти жилые помещения в собственность .

Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда от 01.03.2006 г. отметил, что в соответствии со статьей 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти жилые помещения в собственность . Суд в толковании обязательного при приватизации жилого помещения согласия лица отметил, что оно исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения статьи 40 Конституции РФ, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.

Часть 1 статьи 558 ГК РФ предусматривает, что при продаже жилого дома, квартиры, части жилого дома существенным условием совершения сделки является перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением, в которых эти лица проживают. Несоблюдение данного требования влечет невозможность заключения договора, так как не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Как следует из ч.1 ст.558 ГК РФ, ее нормы распространяются только на проживающих в жилом помещении бывших членов семьи собственника. Следовательно, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, не пользующиеся жилым помещением, в данный договор могут быть и не включены.

Таким образом, права покупателя жилого помещения могут быть ущемлены в результате «появления» (и предъявления претензий в течение срока исковой давности) бывшего члена семьи собственника жилого помещения, не проживающего в переданном по договору купли-продажи жилом помещении и не зарегистрированного в нем.

Тем более это возможно в связи с тем, что из правоустанавливающих документов на квартиру нельзя установить наличие или отсутствие права пользования жилым помещением бывшим членом семьи собственника. При этом паспорт с данными о семейном положении продавца не следует рассматривать в качестве документа, гарантирующего отсутствие прав бывшего члена семьи собственника на жилое помещение.

Следовательно, полагает Верховный Суд РФ, если бывший член семьи собственника, имевший с ним равные права на приватизацию, отказался от права собственности на приватизируемое жилье, дав согласие иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он сохраняет вещное право постоянного бессрочного пользования жилым помещением и не может быть выселен.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 полностью подтверждена ранее изложенная позиция высшей судебной инстанции России и разъяснено, что к названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер, и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование) .

Таким образом, Верховный Суд РФ разъяснил, что данная категория лиц сохраняет право постоянного пользования жилым помещением при переходе права собственности на жилое помещение.

Право постоянного пользования жилым помещением сохраняется и у бывшего члена семьи собственника, который фактически не пользуется жилым помещением, и, более того, проживает и зарегистрирован в другом жилом помещении. Это связано с тем, что согласно п.2 ст.9 ГК РФ «отказ граждан от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом». В настоящее время действующее законодательство прямо не устанавливает такое основание прекращения права пользования жилым помещением для бывшего члена семьи собственника как проживание в ином жилом помещении, а также определение своего места жительства в ином жилом помещении как постоянное (снятие с регистрации).

Более того в ответе на вопрос №37 (Ответы на вопросы, утверждены Постановлением Президиума ВС РФ от 01.03.2006 г.) сделан вывод о том, что «право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается независимо от его фактического нахождения в спорном жилом помещении и (или) невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Бывший член семьи собственника не может быть выселен при наличии условий, предусмотренных статьей 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ». Таким образом, право пользования сохраняется и в случае проживания бывшего члена семьи в ином жилом помещении.

Данное толкование в стало возможным благодаря четкой формулировке статьи 19 Закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», гарантирующей соответствующее право лицам, отказавшимся от приватизации в пользу одного из членов семьи.

Правовой анализ судебной практики показывает, что, несмотря на то что гипотеза правового предписания пункта 2 статьи 292 ГК РФ содержит отсылку на нормы закона, исключающие возможность признания утраты права пользования жилым помещением и выселения отдельных категорий лиц, отдельные категории таких граждан указаны в актах казуального толкования права, принятых Верховным Судом РФ.

В этом отношении интересным представляется Определение от 07.09.2010 г. № 86-В10-4, которое позволяет выявить дополнительные основания, при которых применение пункта 2 статьи 292 ГК РФ не представляется возможным .

Суть дела заключалась в следующем. Двое собственников многоквартирного дома, состоящего из пяти квартир, обратились в суд с иском к пяти пользователям жилыми помещениями о прекращении права пользования жилыми помещениями и выселении, указав, что согласно договору купли продажи от 03.07.2006 г., заключенному с ООО «Центр «Идеал», они являются сособственниками 854/1000 долей жилого дома, при этом одному из собственников принадлежит на праве общей долевой собственности 174/1000 доли, другому — 340/1000 долей. Другому сособственнику принадлежит 146/1000 долей и трем оставшимся сособственникам, получившим наследство, — 340/1000 долей.

В обоснование заявленных исковых требований истцы указали, что право пользования жилыми помещениями у ответчиков прекращено в связи со сменой собственника части дома, в которой расположены спорные жилые помещения. Эти жилые помещения необходимы истцам для проживания, однако ответчики препятствуют в осуществлении их прав собственников. Кроме того, истцы указали, что ответчики отказались заключить договоры найма на занимаемые жилые помещения, оплату коммунальных услуг в настоящее время не производят, бремя расходов по содержанию в надлежащем состоянии занимаемых жилых помещений не несут.

Один из ответчиков с иском не согласился и предъявил встречный иск к истцам о признании права на проживание в квартире, внесении сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в части обременения, касающегося жилищных прав жителей дома, возложении обязанности выдать домовую книгу дома.

В обоснование встречного иска ответчик указал, что проживает в жилом помещении, расположенном в указанном доме, с 1957 года, зарегистрирован в этом жилом помещении, что подтверждено отметкой органа милиции в паспорте, внесен в домовую книгу как житель дома. Данный дом ранее находился в оперативном управлении Сбербанка РСФСР, затем при акционировании Сбербанка РСФСР дом в числе другого имущества был внесен в его уставный капитал и 10 ноября 1993 года продан Сберегательным банком Российской Федерации ТОО «Нормаль» (в настоящее время ООО «Центр «Идеал»). Последний 3 июля 2006 года продал 854/1000 доли дома истцам и одному из сособственников, после смерти которого принадлежащая ему доля перешла трем наследникам. Собственники дома, воспользовавшись несоответствием нумерации квартир в паспортах жильцов дома и поэтажном плане, завели новую домовую книгу, в которой прежние жильцы дома не зарегистрированы. По мнению ответчика, его право пользования занимаемым жилым помещением не могло быть прекращено в связи со сменой собственника дома.

Решением суда первой инстанции г. Владимира от 21.09.2009 г. исковые требования истцов были удовлетворены, ответчики выселены из спорных жилых помещений. В удовлетворении встречного иска одного из ответчиков отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от 17.12.2009 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В надзорной жалобе заявителем ставится вопрос об отмене вынесенных судебных постановлений как незаконных.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации нашла жалобу подлежащей удовлетворению.
Суд первой инстанции, разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования со ссылкой на пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации и часть 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, указал, что ответчики по первоначальному иску сохраняли право на проживание в спорном жилом доме до 3 июля 2006 года, т.е. до момента прекращения права собственности на него прежнего собственника — ТОО «Центр «Идеал» .

Суд кассационной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ признал вынесенные судебные постановления незаконными и определил отменить решения нижестоящих судов и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Высшая судебная инстанция РФ установила, что ответчик проживает в квартире дома с 1957 года и постоянно зарегистрирован в нем. Данное обстоятельство не оспаривалось истцами по первоначальному иску.

Установлено также, что на основании договора купли-продажи от 03.07.2006 г. истцы стали сособственниками 854/1000 долей вышеуказанного дома, в котором расположены жилые помещения, занимаемые ответчиком и другими соответчиками.

Отказ ответчиков заключить договоры найма с ТОО «Нормаль» обусловлен тем, что последний не поддерживал жилой дом в надлежащем состоянии и не исполнял решение суда первой инстанции г. Владимира от 28.03.2000 г., которым на ТОО «Нормаль» была возложена обязанность произвести капитальный ремонт дома с восстановлением всех коммуникаций (водопровода, канализации, электроэнергии).

В силу пункта 2 статьи 292 ГК Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Согласно статье 16 ЖК Российской Федерации жилой дом и квартира являются видами жилых помещений. При этом жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Таким образом, под жилым домом по смыслу статьи 292 ГК Российской Федерации в ее системной взаимосвязи со статьей 16 ЖК Российской Федерации понимается одноквартирный жилой дом.

По сути, Верховный Суд РФ дал расширенное толкование понятия жилой дом как объекта жилищных прав, определив его как одноквартирный дом, что в итоге привело к принятию решения в пользу ответчиков.

Как следует из материалов дела, дом, в котором проживают ответчик и другие ответчики, имеет 5 квартир, то есть является многоквартирным жилым домом.

В этой связи ссылка суда первой инстанции на положения статьи 292 ГК Российской Федерации является ошибочной, поскольку данная правовая норма, регулирующая правоотношения, возникающие между новым собственником одноквартирного жилого дома или квартиры и членами семьи прежнего собственника такого дома или квартиры, на правоотношения между собственниками части многоквартирного жилого дома и проживающими в нем лицами не распространяется.

Таким образом, данное толкование Верховного Суда РФ, хотя и является казуальным, расширило перечень категорий лиц, сохраняющих право постоянного проживания в жилом помещении при отчуждении последнего, так как логика принятия решения может использоваться при рассмотрении аналогичных дел. К числу таковых могут быть отнесены граждане, проживающие в многоквартирном доме по отношению к собственникам, владеющим полностью или частью этого дома.

Верховный Суд РФ разъяснил, что статья 35 (часть 1) ЖК Российской Федерации регулирует выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением.
Согласно указанной статье в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Что касается вывода суда о том, что ответчик утратил право на проживание в жилом доме и подлежит выселению из него, поскольку он и другие жильцы дома не предоставили договоры найма, заключенные с собственниками жилого дома, то он также не основан на законе.

Указанные лица, как установлено судом, вселились и проживали в данном жилом доме с согласия его собственников — Сбербанка Российской Федерации и ТОО «Нормаль». Согласно статье 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации никто не может быть произвольно лишен жилища.

На основании статьи 3 (часть 4) ЖК Российской Федерации никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Таким образом, выселение лица по основаниям, не предусмотренным законом, является произвольным. Поскольку сам по себе отказ от заключения договора найма жилого помещения в качестве основания для выселения гражданина действующим законодательством не предусмотрен, постольку выселение лица по указанному основанию является произвольным.
Данное разъяснение Верховного Суда РФ также является актуальным, так как четко указывает на возможность признания утратившими право пользования жилым помещением и выселением из него определенных категорий граждан только по основаниям, прямо предусмотренным законом.

В этой связи, как отметила высшая судебная инстанция, отказ в удовлетворении встречного искового требования ответчика о признании права на проживание в квартире дома, возложении на истцов обязанности передать ему домовую книгу дома, обусловленный тем, что он утратил право на проживание в данном жилом доме, является неправомерным.

Кроме того, Верховный Суд РФ разъяснил, что статья 35 ЖК РФ находится в разделе II указанного Кодекса о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, действие данной статьи распространяется на граждан, имевших право пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда и не являвшихся собственниками этих жилых помещений. К ним относятся члены семьи собственника жилого помещения, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, граждане, проживающие в жилом помещении на основании завещательного отказа. Ни к одной из перечисленных выше категорий ответчик не относится.

Несомненно, разъяснения Верховного Суда РФ о том, что положения статьи 35 ЖК РФ могут применяться только по отношению к категориям лиц, указанным в разделе II ЖК РФ, являются актуальными, так как исключают возможность применения соответствующего предписания к категориям лиц, не указанным в ней. Однако проблематичным представляется указание Верховного Суда РФ на возможность применения положений данной статьи в отношении отказополучателей по завещательному отказу.

Сущность завещательного отказа в соответствии с пунктом 1 статьи 1137 заключается в возложении на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнения за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности .

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 указанной статьи на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. Таким образом, пользование жилым помещением отказополучателем по завещательному отказу может приобретать характер постоянного (бессрочного) пользования, если срок пользования жильем определен периодом жизни этого лица. В случае предоставления права пользования жилым помещением отказополучателю на определенное количество лет (период жизни отказополучателя) право постоянного (бессрочного) пользования жилым помещением не возникает. В соответствии с пунктом 1 статьи 33 ЖК РФ по истечении установленного завещательным отказом срока пользования жилым помещением право пользования им у соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, если право пользования данным жилым помещением у соответствующего гражданина возникло на ином законном основании.

В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 1137 ГК РФ при последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу. В изложенной норме содержится фундаментальный правовой признак ограниченного вещного права — следование юридической судьбе имущества при переходе права собственности от одного субъекта к другому.

Таким образом, позиция Верховного Суда РФ о возможности применения положений статьи 35 ЖК РФ к отказополучателям по завещательному отказу противоречит положениям пункта 3 части 2 статьи 1137 ГК РФ в случае, если срок пользования жилым помещением отказополучателя обусловлен продолжительностью жизни последнего.

Таким образом, на основании вышеизложенного материала можно сделать следующие выводы:

  1. При определении категорий лиц, не подлежащих выселению на основании части 2 статьи 292 ГК РФ, важно учитывать не только нормы закона, но и казуальные и нормативные разъяснения Верховного Суда РФ, которые расширяют перечень категорий граждан, на которых не распространяются положения пункта 2 статьи 292 ГК РФ.
  2. Анализ последних определений Верховного Суда РФ по конкретным случаям позволяет отнести к указанным категориям граждан, проживающих в многоквартирном доме (состоящем из более чем одной квартиры) в случаях, если истцами по делам о выселении выступает(ют) собственник(и), владеющий(ие) полностью или частью (несколькими квартирами) этого дома, так как в соответствии с разъяснениями высшей судебной инстанции жилой дом — это одноквартирный жилой дом. Следовательно, к многоквартирным домам не могут быть применены положения пункта 2 статьи 292 ГК РФ об утрате права пользования жилым помещением, так как многоквартирный дом не является объектом жилищных прав.
  3. Позиция Верховного Суда РФ о возможности применения положений части 1 статьи 35 ЖК РФ к отказополучателям по завещательному отказу является проблематичной, так как вступает в противоречие с положениями пункта 3 части 2 статьи 1137 ГК РФ о сохранении этого права за отказополучателем при переходе права собственности на жилое помещение.
  4. Важно отметить, что основания утраты права на проживание в жилом помещении должны быть четко указаны в законе. Не допускается применение каких-либо иных оснований, дающих возможность судебным инстанциям принимать решения о признании лица утратившим право пользования жилым помещением.

Дайджест:
Под жилым домом по смыслу статьи 292 ГК Российской Федерации в ее системной взаимосвязи со статьей 16 ЖК Российской Федерации понимается одноквартирный жилой дом

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994 г.) (ред. от 14.07.2008 г., с изм. и доп., вступившими в силу с 28.07.2008 г.) //Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, № 32, ст. 3301; 2002, № 12, ст. 1093; № 48, ст. 4746; 2003, № 52, ст. 5034; 2004, № 27, ст. 2711; № 31, ст. 3233; 2005, № 27, ст. 2722; 2006, № 2, ст. 171; № 3, ст. 282, № 52 (1 ч.), ст. 5498, РГ №297, 31.12.2006; 2007, № 1 (ч.1), ст. 21, № 7, ст. 834, № 27, ст. 3213, № 31, ст. 3993, № 41, ст. 4845, № 49, ст. 6079, № 50, ст. 6246, 2008, № 17, ст. 1756, № 20, ст. 2253.

Федеральный закон от 29.12.2004 г. № 189 «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (в ред. от 01.12.2007 г.) // «Парламентская газета» № 7–8, 15.01.2005; РГ, 31.12.2006; СЗ РФ, 2007, № 1, ст. 14, № 49, ст. 6071.

Закон Российской Федерации от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в ред. от 29.12.2004 г., с изм. 15.06.2006 г., с изм. и доп. вступившими в силу 01.03.2007 г., с изм. 11.06.2008) // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1991, № 28, ст. 959; Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации, 1993, № 2, ст. 67; Собрание законодательства РФ, 1994, № 16, ст. 1864; 1998, № 13, ст. 1472; 2001, № 21, ст. 2063; 2002, № 21, ст. 1918; 2004, № 27, ст. 2711; «Парламентская газета» № 7–8, 15.01.2005; РГ, 29.12.2005; РГ, 18.06.2008.

«Бюллетень Верховного Суда РФ», 2006. № 5.

«Российская газета». 08.07.2009. № 123.

Определение Верховного Суда РФ от 07.09.2010 г. № 86-В10-4 // Текст определения опубликован не был. Правовая система «Консультант».

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188–ФЗ (ред. от 27.07.2010 г.) // «Собрание законодательства РФ», 2005, № 1, Ст. 14.

Гражданский Кодекс РФ (часть третья) от 26.11.2001 г. № 146-ФЗ (в ред. от 30.06.2008 г.) // СЗ РФ, 2001, № 49, ст. 4552; 2004, № 49, ст. 4855; 2006, № 23, ст. 2380, № 52 (ч.1), ст. 5497; 2007, № 1 (ч.1), ст. 21, № 49, ст. 6042; 2008, № 18, ст. 1939, № 27, ст. 3123.

Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения


1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.


Судебная практика и законодательство — ГК РФ часть 1. Статья 292. Права членов семьи собственников жилого помещения

Определение Верховного Суда РФ от 16.05.2017 N 46-КГ17-7 Требование: О признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета. Обстоятельства: При оформлении договора купли-продажи истец был осведомлен о проживающих в квартире лицах, которые согласно договору обязались сняться с регистрационного учета в течение 14 дней со дня его подписания, однако этого не сделали. Решение: Требование удовлетворено к ответчикам-1, 6, поскольку право пользования спорной квартирой прекратилось у них в силу закона в связи с отчуждением своих долей; в удовлетворении требования к ответчикам-2, 3 отказано, поскольку они обладают правом бессрочного пользования спорной квартирой как лица, отказавшиеся от участия в приватизации, без согласия которых она была бы невозможна.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции в части отказа Попову М.Г. в удовлетворении исковых требований к Голомазовой Т.А., Пироговой Е.И., Пирогову Ф.Н., Пирогову Е.Ф. и принимая в указанной части новое решение об удовлетворении иска, сослался на пункт 7 договора купли-продажи от 3 марта 2015 г., в котором указано на отсутствие лиц, сохраняющих право пользования спорной квартирой, и в связи с этим пришел к выводу о том, что право пользования жилым помещением прекратилось у всех проживающих в ней лиц, в том числе и у Голомазовой Т.А., в связи с отчуждением спорной квартиры в силу пункта 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, суд апелляционной инстанции исходил из того, что к правоотношениям сторон положения статьи 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» применению не подлежат.

Определение Верховного Суда РФ от 07.02.2017 N 78-КГ16-74 Требование: О признании утратившими право пользования квартирой, выселении. Обстоятельства: Истец ссылается на то, что спорная квартира принадлежит ему на праве собственности, однако в квартире зарегистрированы и проживают ответчики, которые отказываются ее освобождать. Встречное требование: О признании права пользования квартирой. Решение: Дело направлено на новое апелляционное рассмотрение, поскольку суд, основываясь на заключении экспертизы, в котором указано о невозможности установления периода времени изготовления договора безвозмездного пользования квартирой, как на доказательстве, имеющем исключительное значение, не привел мотивов, по которым данному заключению было отдано предпочтение перед другими доказательствами по делу.

Как указано в п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Определение Верховного Суда РФ от 29.11.2016 N 4-КГ16-42 Требование: О признании добросовестным приобретателем, признании прекратившей право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении. Обстоятельства: На момент приобретения квартиры в ней была зарегистрирована ответчица, которая членом семьи продавца не являлась, что существенно ущемляет права истца на владение, пользование, распоряжение имуществом. Встречное требование: О признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки. Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, поскольку у суда не имелось оснований для признания договора купли-продажи недействительным на том основании, что право ответчицы на доли спорной квартиры сохранено за ней брачным договором, который не отменен и не признан недействительным.

Согласно пункту 14 указанного договора купли-продажи в квартире на момент ее приобретения зарегистрированы Константинов М.Ю. и Константинова С.Д., продавец обязуется сняться с регистрационного учета и освободить квартиру с момента регистрации перехода права по настоящему договору. Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимое имущество к покупателю является основанием для прекращения права пользования недвижимым имуществом Константиновой С.Д.

Определение Конституционного Суда РФ от 26.04.2016 N 801-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Архиповой Людмилы Евгеньевны на нарушение ее конституционных прав рядом положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации и Конституции Российской Федерации»

В своей жалобе в Конституционный Суд Российской Федерации Л.Е. Архипова просит признать не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 17, 18, 19, 21 (часть 1), 25, 35 (части 1 — 3), 38 (части 1 и 2), 40 (часть 1), 46 (часть 1), 47 (часть 1), 55 и 57, а также федеральному законодательству положения части второй статьи 47, статей 161 и 167 и части первой статьи 196 ГПК Российской Федерации, статьи 20, пункта 2 статьи 292, пункта 3 статьи 672, пункта 2 статьи 677 и пункта 1 статьи 679 ГК Российской Федерации, части 4 статьи 31, части 3 статьи 60 и части 2 статьи 70 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также статей 25 и 55 Конституции Российской Федерации.

Определение Верховного Суда РФ от 22.03.2016 N 58-КГ15-34 Требование: О расторжении договора коммерческого найма, признании прекратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении. Обстоятельства: Истица ссылается на то, что своих обязательств по договору коммерческого найма ответчик не исполняет, оплату по договору не вносила и не вносит до настоящего времени. Решение: Дело в части признания прекратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении направлено на новое рассмотрение в суд, так как ранее судом не был учтен тот факт, что ответчик не участвовал в приватизации жилого помещения, в котором его жена и двое детей проживали до заключения договора мены, и за ним не сохранилось право бессрочного пользования спорным жилым помещением.

Положениями пункта 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», статьи 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», пункта 18 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено правило о сохранении бессрочного права пользования жилым помещением за лицом, отказавшимся от его приватизации или не участвовавшим в ней, а равно имевшим право пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, в том числе при переходе права собственности на него к другому лицу.

Определение Верховного Суда РФ от 16.02.2016 N 22-КГ15-3 Требование: О выселении и признании добросовестным приобретателем. Обстоятельства: Истцом указано, что по договору купли-продажи он приобрел квартиру. При оформлении сделки он был осведомлен о временно проживающих в ней лицах, но полагал, что они выселятся после государственной регистрации сделки. Встречное требование: О признании договоров купли-продажи недействительными и истребовании квартиры из чужого незаконного владения. Решение: Дело в части выселения трех ответчиков направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, поскольку суд при разрешении спора о выселении членов семьи ответчицы должен был установить, имели ли они в момент приватизации данного жилого помещения равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим.

Отменив решение суда первой инстанции по основаниям, предусмотренным пунктом 4 части 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции, принимая решение о выселении семьи Гуссаовых из квартиры, указал, что в связи с отчуждением спорной квартиры у Гуссаовой З.Т. и членов ее семьи в силу пункта 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращается право пользования жилым помещением.

Определение Верховного Суда РФ от 16.02.2016 N 5-КГ16-2 Требование: О процессуальном правопреемстве в рамках дела о прекращении права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета. Решение: Требование удовлетворено, поскольку в результате отчуждения обществом квартиры оно выбыло из спорного правоотношения. При этом новым лицом, к которому перешло право требования о выселении других лиц из указанного жилого помещения, является правопреемник; суд также указал, что правопреемство допускается на любой стадии гражданского производства до исполнения решения суда.

Суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении требования общества о замене взыскателя на Калинникову М.С., не принял во внимание то, что после вынесения решения суда о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении Ахмяровой Н.А., Ахмярова М.Г., Таировой З.Я., Евдокимова И.Л. общество заключило договор купли-продажи жилого помещения с Калинниковой М.С., сделка и переход права собственности по сделке зарегистрированы за Калинниковой М.С., в связи с чем к ней перешли все права собственника данного помещения, предусмотренные статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, к ней ввиду закона перешло право требования выселения ответчиков из квартиры. Поскольку право собственника квартиры на выселение ответчиков из жилого помещения, предусмотренное пунктом 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, уже было реализовано обществом путем обращения в суд с соответствующим иском и решением Кузьминского районного суда г. Москвы от 30 мая 2013 г. эти требования были удовлетворены, то к Калинниковой М.С. как к новому собственнику помещения перешли права взыскателя по указанному судебному решению.

Определение Верховного Суда РФ от 12.01.2016 N 56-КГ15-31 Требование: О признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с учета, выселении. Обстоятельства: Истец, являющийся собственником спорного жилья, указывает, что ответчик, в квартире фактически не проживает, членом семьи истца не является, расходы по содержанию не несет. Решение: Дело в части выселения направлено на новое апелляционное рассмотрение, поскольку не установлено, когда и на каких основаниях ответчик был вселен в спорное жилое помещение и сохраняется ли у него право пользования этим жилым помещением после перехода права собственности на него к истцу.

Отменяя решение суда в части отказа Марковой Е.Р. в иске о выселении Мельникова Е.В. из спорного жилого помещения и принимая в указанной части новое решение, суд апелляционной инстанции исходил из того, что согласно пункту 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Мельников Е.В., по мнению суда апелляционной инстанции, к лицам, которые не могут быть выселены из жилого помещения при смене собственника, не относится.

Определение Конституционного Суда РФ от 22.12.2015 N 2934-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Поповой Аллы Николаевны на нарушение ее конституционных прав пунктами 1 и 2 статьи 209, пунктом 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»

пункта 2 статьи 292 того же Кодекса, в силу которого переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом;

Определение Конституционного Суда РФ от 22.12.2015 N 2791-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб гражданки Лаптевой Нажмии Мухамедовны на нарушение ее конституционных прав пунктом 1 статьи 131, пунктом 2 статьи 292, статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьями 198, 202 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации»

В своих жалобах в Конституционный Суд Российской Федерации Н.М. Лаптева оспаривает конституционность следующих норм Гражданского кодекса Российской Федерации, примененных в делах с ее участием: пункта 1 статьи 131 «Государственная регистрация недвижимости», пункта 2 статьи 292 «Права членов семьи собственников жилого помещения» и статьи 304 «Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения».

«Доклад о результатах мониторинга правоприменения в Российской Федерации за 2015 год»

признать пункт 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, не соответствующим Конституции Российской Федерации, статьям 38 (часть 2), 40 (часть 1), 46 (часть 1) и 55 (части 2 и 3), в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование — по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, — не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка — вопреки установленным законом обязанностям родителей — нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

Если необходимость получения согласия государственного органа или органа местного самоуправления вызвана осуществлением им публичной функции (например, пункт 4 статьи 292 ГК РФ) и не затрагивает интересов соответствующего публично-правового образования как участника гражданских правоотношений, то соответствующий орган обязан дать ответ о своем согласии или несогласии. В случае нарушения этой обязанности заинтересованное лицо вправе требовать возмещения причиненных убытков (статьи 15, 1069 ГК РФ). Решение такого органа может быть оспорено в судебном порядке как в связи с нарушением процедуры его принятия, так и по мотивам несогласия с основаниями принятого решения.

Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об опеке и попечительстве»

5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Минобрнауки России от 08.10.2012 N ИР-864/07 «О направлении рекомендаций» (вместе с «Рекомендациями по организации работы по предоставлению жилых помещений детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»)

ЖК РФ закрепляет равное с собственником право пользования жилым помещением за членами его семьи (часть 2 статьи 31). Данное право является производным по отношению к праву собственника жилого помещения ограниченным вещным правом, которое прекращается при отчуждении собственником жилого помещения, а также в случае прекращения семейных отношений с собственником (пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации , части 4, 5 статьи 31 ЖК РФ). Наличие у детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, права пользования жилым помещением в качестве членов семьи собственника не требует установления возможности или невозможности их проживания в этом помещении. Указанные лица, обладающие правом пользования жилым помещением в качестве членов семьи собственника, с 1 января 2013 г. имеют право на предоставление им жилого помещения по договору найма специализированного жилого помещения в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ.

Определение Конституционного Суда РФ от 03.11.2006 N 455-О «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Слободского районного суда Кировской области о проверке конституционности пункта 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также жалоб граждан В.А. Вахрамеевой и Е.В. Кожанова на нарушение их конституционных прав этими нормами»

1. В запросе Слободского районного суда Кировской области и жалобах граждан В.А. Вахрамеевой и Е.В. Кожанова оспаривается конституционность положений пункта 2 статьи 292 ГК Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 213-ФЗ) и части 4 статьи 31 ЖК Российской Федерации, допускающих соответственно прекращение права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника жилого помещения и бывшими членами семьи собственника жилого помещения.

Приказ Минюста РФ от 01.07.2002 N 184 (ред. от 19.01.2005) «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц (пункт 4 статьи 292 Кодекса);

Определение Конституционного Суда РФ от 15.04.2008 N 320-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Шириной Марины Борисовны на нарушение ее конституционных прав пунктом 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации»

1. Решением Подольского городского суда Московской области от 15 марта 2007 года, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, было отказано в удовлетворении исковых требований гражданки М.Б. Шириной, действовавшей в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетней дочери, к гражданину М.И. Михалицыну о вселении, нечинении препятствий в пользовании жилым помещением и обязании передачи ключей от квартиры. Суд, установив, что собственником спорного жилого помещения согласно договору дарения от 19 мая 2006 года является М.И. Михалицын, на основании пункта 2 статьи 292 ГК Российской Федерации прекратил право пользования жилым помещением М.Б. Шириной и ее дочери.

Постановление Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П «По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой»

рассмотрел в открытом заседании дело о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 ГК Российской Федерации.

Поводом к рассмотрению дела явилась жалоба гражданки В.В. Чадаевой. Основанием к рассмотрению дела явилась обнаружившаяся неопределенность в вопросе о том, соответствует ли Конституции Российской Федерации оспариваемое заявительницей законоположение.

Постановление Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 N 5-П «По делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в связи с жалобой гражданина А.М. Богатырева»

Отношения, возникающие между приобретателем жилого помещения и членами семьи прежнего собственника, регулируются по правилам статьи 292 ГК Российской Федерации. В соответствии с ее пунктом 2 в ранее действовавшей редакции переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членов семьи прежнего собственника, — в таких случаях, равно как и при прекращении семейных отношений с собственником, они продолжали самостоятельно осуществлять право пользования занимаемым жилым помещением, т.е. право членов семьи собственника на пользование жилым помещением имело, по смыслу пунктов 3 и 4 статьи 216 данного Кодекса, признаки вещного права. В отличие от прежнего правового регулирования пункт 2 статьи 292 ГК Российской Федерации в ныне действующей редакции предусматривает, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Приказ Минюста РФ от 15.06.2006 N 213 Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества

разрешение органа опеки и попечительства, если предметом договора об ипотеке является жилое помещение, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц (пункт 3 статьи 6, пункт 5 статьи 74 Закона об ипотеке, пункт 4 статьи 292 Кодекса);

1. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением .

2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом .
3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства .

Комментарий к статье 292 ГК РФ

1. Комментируемая статья направлена на охрану прав и законных интересов тех членов семьи собственника жилого помещения, которые не обладают правом собственности на данное жилое помещение, но приобрели в установленном жилищным законодательством порядке право пользования этим помещением. Данное право возникает, в частности, у большинства детей в отношении жилой площади их родителей; у супруга, вселившегося в жилое помещение, принадлежащее на праве собственности другому супругу; у членов семьи, отказавшихся участвовать в приватизации жилого помещения, но давших согласие на приватизацию площади другими членами семьи, и т.д.

Все эти лица охватываются понятием «член семьи собственника жилого помещения», которое раскрывается жилищным законодательством. Согласно п. 1 ст. 31 ЖК к членам семьи собственника относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи, т.е. в целях совместного проживания и ведения общего хозяйства.

КП: примечание.

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (под ред. О.Н. Садикова), включен в информационный банк согласно публикации — КОНТРАКТ; ИНФРА-М, 2005 (издание третье, исправленное, дополненное и переработанное).

До вступления в силу нового ЖК закрепленные настоящей статьей правила в полной мере и без каких-либо изъятий распространялись на бывших членов семьи собственника жилого помещения (иное мнение см.: Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части первой (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. 2-е изд. М., 2002. С. 632). Собственно говоря, положения комментируемой статьи и применялись на практике в основном тогда, когда семья в качестве общности людей, связанных не только родственными, но и личными доверительными узами, прекращала свое существование, ибо до этого момента проблем, как правило, не возникает.

С 1 марта 2005 г. положение бывших членов семьи собственника жилого помещения существенно изменилось. Согласно п. 4 ст. 31 ЖК в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным помещением за бывшим членом семьи не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом семьи.

2. Право пользования жилым помещением членов семьи его собственника в доктрине гражданского права нередко относят к правам вещного типа, хотя они и не указаны в качестве таковых в ст. 216 ГК. Однако поскольку перечень вещных прав не является исчерпывающим, а признаки самих вещных прав достаточно неопределенны, с подобной квалификацией можно согласиться. Действительно, указанное право отвечает большинству требований, обычно предъявляемых к вещным правам. Подтверждает это и само название гл. 18 ГК, в котором наряду с правом собственности упоминаются «другие вещные права на жилые помещения».

Однако в связи с изменениями, произошедшими в жилищном законодательстве с 1 марта 2005 г., вещный характер данного права утрачивается в случае прекращения семейных отношений его обладателя с собственником жилого помещения.

3. Наделение членов семьи собственника особым правом пользования жилым помещением сопровождается возложением на них солидарной с собственником ответственности по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением (абз. 2 п. 1 ст. 292). Данная норма касается в первую очередь оплаты коммунальных услуг и обязанностей по содержанию жилого помещения. Такое решение вопроса, которое представляется вполне справедливым, по смыслу закона рассчитано на случай, когда собственник и члены его семьи совместно, на равных началах пользуются жилым помещением.

Если же при вселении лица в жилое помещение в качестве члена семьи либо в последующем была достигнута договоренность, согласно которой данное лицо приобрело право на пользование только частью жилого помещения (например, конкретной комнатой), возложение на него соответствующих обязанностей возможно лишь в части, соразмерной его правам.

Более точно аналогичное правило сформулировано п. 3 ст. 31 ЖК, содержащим указание на возможность достижения собственником жилого помещения и членами его семьи соглашения об ином характере ответственности по обязательствам из пользования жилым помещением.

4. Пункт 2 ст. 292 в своей первоначальной редакции закреплял за правом пользования жилым помещением, принадлежащим членам семьи его собственника, свойство следования, в соответствии с которым оно сохранялось при переходе права собственности на жилое помещение к новому собственнику, независимо от того, знал или не знал приобретатель жилого помещения о наличии такого обременения.

С 1 января 2005 г. указанное правило изменилось на прямо противоположное. В настоящее время при смене собственника жилого помещения, по каким бы основаниям это не произошло, члены семьи бывшего собственника жилого помещения должны по общему правилу освободить жилое помещение. Данное новшество согласуется с аналогичными переменами в жилищном законодательстве.

По неясным причинам п. 2 ст. 292 связывает рассматриваемое право не со всяким жилым помещением, а лишь с жилым домом и квартирой. Объяснить, почему оно не действует в отношении комнат, не представляется возможным. На наш взгляд, это техническая ошибка разработчиков проекта ГК, которая нуждается в исправлении. До этого момента п. 2 ст. 292 следует толковать расширительно.

5. Согласно п. 3 ст. 292 право пользования жилым помещением защищается против всех и каждого, включая самого собственника. Такого рода защиту принято называть абсолютной. Практическая значимость данной нормы состоит в числе прочего в том, что члены семьи собственника жилого помещения могут защищать свои права и законные интересы в отношении жилого помещения даже тогда, когда сам собственник по тем или иным причинам этого не делает.

6. Пункт 4 ст. 292 устанавливает императивное требование о необходимости получения согласия органа опеки и попечительства на отчуждение собственником жилого помещения, в котором проживают лица, интересы которых нуждаются в повышенной правовой охране. Это уже третья по счету (и вряд ли последняя) редакция комментируемого пункта: первоначально законодатель относил к числу таких лиц всех несовершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения; согласно ФЗ от 15 мая 2001 г. к ним добавились недееспособные и ограниченно дееспособные члены семьи собственника; в соответствии с ФЗ от 30 декабря 2004 г. необходимо получать согласие органа опеки и попечительства во всех случаях, когда в помещении проживают лица, находящиеся под опекой и попечительством либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника жилого помещения.

Таким образом, налицо поиск законодателем наиболее оптимальной нормы, которая бы, с одной стороны, обеспечивала должную охрану жилищных интересов наименее защищенных членов семьи, а с другой — не создавала почвы для волокиты при совершении сделок с жильем и не давала излишних поводов для оспаривания таких сделок. Хотя вариант нормы, закрепленной ФЗ от 30 декабря 2004 г., в большей степени, чем предшествующие варианты, соответствует этим целям, его едва ли можно признать идеальным.

7. Прежде всего, правило п. 4 ст. 292 по-прежнему сформулировано не достаточно четко. Его действительный смысл состоит в том, что согласие органа опеки и попечительства требуется тогда, когда за соответствующими лицами признается право пользования жилым помещением независимо от того, проживают они в нем или нет. Кроме того, под лицами, находящимися под попечительством, по смыслу нормы понимаются лишь несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, но отнюдь не ограниченно дееспособные граждане, поскольку ограничение дееспособности преследует совсем иные цели (см. ст. 30 ГК и коммент. к ней). Наконец, излишней является оговорка о том, что согласие органа опеки и попечительства необходимо, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных в п. 4 ст. 292 лиц, так как это происходит при любом отчуждении жилого помещения.

8. Из новой редакции комментируемого пункта следует, что согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения требуется получать в двух случаях. Во-первых, это необходимо, когда правом пользования жилым помещением обладают лица, находящиеся под опекой и попечительством. Поскольку опека и попечительство устанавливаются в особом порядке в предусмотренных законом случаях (см. ст. ст. 31 — 35 ГК), простое наличие в составе семьи собственника жилого помещения несовершеннолетних граждан в настоящее время не является основанием для согласования отчуждения жилого помещения с органом опеки и попечительства.

Во-вторых, согласие органа опеки и попечительства требуется тогда, когда несовершеннолетние члены семьи собственника остались без родительского попечения, причем об этом должно быть известно органу опеки и попечительства. Понятие «дети, оставшиеся без попечения родителей», раскрывается в ст. 121 СК, а также в ст. 1 ФЗ от 21 декабря 1996 г. N 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» (СЗ РФ. 1996. N 52. Ст. 5880; 1998. N 7. Ст. 788; 2000. N 33. Ст. 3348; 2002. N 15. Ст. 1375; 2003. N 2. Ст. 160). См. также коммент. к ст. 32 ГК. Указание закона на то, что о факте оставления детей без родительского попечения должно быть известно органу опеки и попечительства, следует понимать в единстве с требованиями закона, обязывающими должностных лиц и граждан, располагающими сведениями о таких детях, незамедлительно сообщать об этом органам опеки и попечительства (п. 1 ст. 122 СК), а также обязанностями самих органов опеки и попечительства выявлять и вести учет таких детей (п. 1 ст. 121 СК).

В случае отчуждения жилого помещения с нарушением данного запрета соответствующая сделка признается ничтожной как не соответствующая требованиям закона (ст. 168 ГК).

Другой комментарий к статье 292 ГК РФ

1. В отношениях собственности — в отличие от наемных отношений — в договоре коммерческого найма жилого помещения (ст. 677, 679 ГК) закон определяет лиц, совместно проживающих с собственником, и объем их имущественных прав как членов семьи и придает их правам на жилое помещение вещный характер (см. коммент. к ст. 288). Состав семьи собственника жилого помещения определен жилищным законом, к которому отсылает комментируемая статья, и имеет универсальный характер (распространяется и на наемные отношения). К членам семьи относятся супруг собственника, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами его семьи, если они проживают совместно с собственником и ведут с ним общее хозяйство.

Условия осуществления членами семьи собственника своего ограниченного вещного права на жилое помещение также определены ГК (см. коммент. к ст. 288) и жилищным законом, к которому ГК отсылает. Проживающие совместно с собственником члены семьи вправе наравне с ним пользоваться его жильем, если при их вселении не было оговорено иное. Это означает, что в условиях пользования жилым помещением может быть и неравенство. Такое же неравенство закон допускает в наемных отношениях в силу договоренности между членами семьи нанимателя либо при вселении, либо в процессе пользования.

Дееспособные члены семьи собственника (см. коммент. к ст. 21), совместно с ним проживающие, несут с ним солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, аналогично тому, как совершеннолетние члены семьи нанимателя — по обязательствам, вытекающим из договора найма жилого помещения.

Вещное право членов семьи по времени действия зависит от лично доверительных отношений с собственником (развод супругов, утрата семейных связей между родителями и детьми и т.п.). Их прекращение ведет к прекращению рассматриваемого ограниченного вещного права.

Комментируемая статья не регулирует права лиц, прекративших семейные связи с собственником, но продолжающих проживать с ним. На этот случай право пользования жилым помещением остается за такими лицами и в случае прекращения семейных отношений с собственником, но на другой основе. Жилищный закон к отношениям пользования жильем бывшими членами семьи собственника применил нормы о найме жилого помещения, что переводит эти отношения из вещных в обязательственные и значительно сужает объем их правомочий против правомочий членов семьи (основания их выселения теперь такие же, как у нанимателя). К тому же этой норме закона ранее был придан императивный характер, что необоснованно ограничивает принцип свободы договора, установленный ГК (ст. 1, 421).

Таким образом, члены семьи собственника могут быть сособственниками или/и субъектами иного вещного права пользования. Бывшие члены семьи, продолжающие проживать вместе с собственником жилого помещения, становятся нанимателями либо пользуются жильем безвозмездно по договору с собственником.

2. При переходе права собственности на жилой дом или квартиру к новому лицу в ГК предусмотрено общее правило (п. 3 ст. 216 и п. 2 ст. 292) о сохранении вещного права пользования жилым помещением за членами семьи бывшего собственника (при этом из числа объектов права собственности на жилое помещение исключена жилая комната, что трудно объяснить).

Такое решение ГК серьезно обременяет условия отчуждения объекта права собственности на жилье (ст. 558 ГК). Эти условия необходимо учитывать субъектам гражданского оборота. Исключение могут составить случаи, предусмотренные законом. Так, Закон об ипотеке (ст. 78 в ред. Федерального закона от 24.12.2002 N 179-ФЗ) изменил регулирование: заложенный жилой дом или квартира в обеспечение возврата кредита (целевого займа), предоставленного кредитной организацией либо юридическим лицом на приобретение или жилищное строительство, освобождается в судебном порядке на основе обращения залогодержателем взыскания на это имущества и его реализации.

3. Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает правоохранительную норму права пользования жилым помещением как одним из вещных прав (см. коммент. к ст. 216). Члены семьи имеют такую же возможность защитить свое абсолютное право пользования жилым помещением, как и собственник, — истребовать жилое помещение из чужого незаконного владения и требовать устранения всяких нарушений их права, в т.ч. исходящих от собственника, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (см. коммент. к ст. 305).

4. В п. 4 комментируемой статьи содержится традиционная норма, заложенная еще советским брачно-семейным законодательством, о необходимости согласия органа опеки и попечительства (см. коммент. к ст. 34) на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника (см. также коммент. к ст. 37).

По Федеральному закону от 15.05.2001 N 54-ФЗ действие п. 4 комментируемой статьи расширено: под него подпадают не только несовершеннолетние, но и недееспособные и ограниченно дееспособные (см. коммент. к ст. 29, 30 ГК) члены семьи, если при отчуждении жилого помещения затрагиваются их права и охраняемые интересы. Эта норма действует и тогда, когда указанные лица утратили семейные связи с собственником.

По Семейному кодексу (ст. 64) защита прав и интересов детей возложена на их родителей. Они — законные представители своих детей и выступают в таком качестве в отношениях с любыми гражданами и юридическими лицами, в т.ч. и в судах. Но они не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия.

В таких случаях эти органы обязаны назначить представителя для защиты прав и интересов детей.

При этом ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, а родители — на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию.

Участие органа опеки и попечительства необходимо всегда, независимо от того, требуется ли назначить другого представителя для защиты прав и интересов детей, есть ли у несовершеннолетних иное жилое помещение, есть ли противоречия: интересов родителей и собственников жилого помещения, где проживают их дети; родителей и их детей; собственника жилого помещения и проживающих в нем несовершеннолетних членов его семьи. Орган опеки и попечительства вправе отказать в согласии на отчуждение жилого помещения, если установит, что сделка оставляет несовершеннолетнего члена семьи без постоянного места жительства. Спор с органом опеки и попечительства может быть перенесен в суд.

Таким образом, норма этого пункта адресована не только родителям, но и иным собственникам жилого помещения (бабушке, дедушке, тете, дяде и др.), где несовершеннолетние проживают в качестве члена семьи. По аналогии она применима и к тому случаю, когда дети утратили семейные связи с собственником жилого помещения.

Понравилась статья? Поделить с друзьями:
Добавить комментарий