Незаключенный и недействительный договор

ИП обратилась к Обществу с иском о признании незаключенными договоров купли-продажи права, о взыскании суммы неосновательного обогащения, компенсации морального вреда и процентов за пользование чужими денежными средствами. 

Спорные договоры заключены в целях приобретения Предпринимателем права на заключение договора о предоставлении торгового места на розничном рынке. Ориентировочное расположение торгового места определено сторонами в приложении к договорам.

Общество в оспариваемых договорах обязалось предоставить торговое место после организации им рынка, но не ранее исполнения покупателем обязанности по уплате покупной цены, определенной договором (речь идет о 85 000 руб. и 52 000 руб. по двум договорам). 

Через некоторое время после подписания договоров и внесения оплаты Предприниматель посчитала, что договоры являются незаключенными, поскольку не содержат предмета купли-продажи, не направлены на приобретение какого-либо имущественного права либо права требования, в результате которого истец, как покупатель, мог бы получить имущественное удовлетворение, а, следовательно, и не способствует реализации имущественного интереса истца. 

В процессе рассмотрения дела истица решила изменить формулировку исковых требований – вместо признания договоров незаключенными признать их ничтожными. Суд отказал в принятии уточненного иска, посчитал, что в результате уточнения будут одновременно изменены предмет и основание иска. В удовлетворении исковых требований было отказано, апелляция поддержала. 

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А65-4856/2016 от 25.10.2016. 

Выводы суда: 

1. При оценке непоименованного законодательством договора во внимание принимается не его название, а предмет, действительное содержание прав и обязанностей сторон, распределение рисков и т.д.  

2. По смыслу статьи 429 ГК РФ, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность — заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей, с точки зрения их самостоятельного значения, не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора. 

3. Если буквальное толкование договора не позволяют определить его содержание, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. Сумма единовременной платы за предоставление права заключения договора аренды не засчитывается в счет платежей по будущему договору аренды. 

У ответчика не было намерений заключить договор аренды без заключения договора о купле-продаже права на заключение договора аренды торгового места. 

4. В результате заключения спорного договора покупатель (ИП) приобрела право заключить договор аренды, которому корреспондирует обязанность продавца заключить соответствующий договор. Объект договора аренды определен в спорных договорах. 

Материалами дела подтверждается не только заключение, но и фактическое исполнение оспариваемых сделок. 

5. Действовавшее на момент заключения спорного договора законодательство не содержало запрета на продажу права на заключение договора (декабрь 2014 года). Судебная практика по аналогичным сделкам, совершенным до 01.06.2015, также признавала подобные договоры не противоречащими действующему законодательству. 

6. Суд не применял к спорным отношениям положения ч.2 ст.429.2 ГК РФ (об опционе на заключение договора), а лишь констатировал факт того, что 01.06.2015 вступила в силу статья 429.2 ГК РФ, которой предусмотрена возможность заключения соглашения о предоставлении опциона на заключение договора. 

7. По смыслу статей 166, 168 ГК РФ недействительной может быть признана только состоявшаяся сделка. Правовая природа недействительных и незаключенных договоров различна.  

8. Незаключенный договор — это несуществующий договор. Незаключенность договора свидетельствует о его отсутствии как сделки вообще. Правовым последствием признания договора незаключенным является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по нему, в связи с этим незаключенный договор нельзя признать недействительным. 

9. Недействительность сделки, напротив, подразумевает наличие заключенного договора. Однако вследствие пороков, допущенных при его заключении, правовым последствием такого договора является возврат каждой из сторон всего, полученного по сделке. 

В отношении незаключенных договоров не могут применяться такие способы защиты гражданского права, как признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности. 

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Соответственно, в случае несогласования сторонами хотя бы одного из существенных условий договора он является незаключенным. Развитие этого тезиса применительно к отдельным видам обязательств можно встретить в ст.ст. 465, 554, 555, 607, 654 ГК РФ.
Т.о. по смыслу норм ГК РФ, договор является незаключенным, когда общая воля сторон на совершение сделки не была достигнута с необходимой степенью определенности, т.е. процесс заключения договора юридически не завершился (даже в том случае, если именуемый «договором» документ подписан сторонами). В этом случае отсутствует юридический факт заключения договора, а стало быть не возникает и соответствующего правоотношения между его сторонами. В некоторых случаях не может считаться заключенным договор, не прошедший процедуру государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ) или не облеченный в надлежащую форму (п. 1 ст. 434 ГК РФ).
Недействительная сделка — это такая сделка, которая по основаниям, установленным законом, не влечет юридических последствий, за исключением тех последствий, которые связаны с ее недействительностью (ст.ст. 166, 167 ГК РФ). Недействительность сделки может быть обусловлена пороком содержания (ст.ст. 168-170 ГК РФ), пороком субъектного состава (ст.ст. 171-176 ГК РФ), пороком воли (ст.ст. 177-179 ГК РФ), пороком формы или нарушением требования о ее государственной регистрации (п. 1 ст. 165 ГК РФ).
Общая воля на совершение недействительной сделки всегда является сформированной и в необходимой степени определенной, однако сама такая сделка является порочной. В отличие от незаключенного договора, недействительный договор является юридическим фактом, то есть может иметь юридические последствия, однако такие последствия связаны именно с его недействительностью (ст. 167 ГК РФ).
Т.о., и в случае недействительности, и в случае незаключенности — договор лишен правовой силы и не способен произвести желаемый юридический эффект. Однако гражданским законодательством понятия недействительности и незаключенности разграничены.
Незаключенный договор не может быть недействительным, поскольку для того, чтобы признать сделку недействительной, необходима сама сделка. Незаключенный же договор — юридическим фактом (сделкой) не является. Т.е. нельзя оценивать на предмет действительности несуществующую сделку. Подтверждает это и судебная практика (Постановления Президиума ВАС РФ от 14 августа 1998 г. N 1173/98, от 28 января 2003 г. N 7291/02, ФАС Московского округа от 6 августа 2002 г. по делу N КГ-А40/5038-02, ФАС Восточно-Сибирского округа от 18 июня 2008 г. N А78-6364/07-Ф02-2598/08, от 5 октября 2000 г. по делу N А19-3392/00-35-Ф02-2071/00-С2, определение ВАС РФ от 4 февраля 2009 г. N 114/09).
Вышеизложенное означает, в свою очередь, и то, что не может являться незаключенным недействительный договор (постановление ФАС Уральского округа от 8 января 2004 г. по делу N Ф09-3913/03ГК).
Можно выделить и ряд других отличий между незаключенным и недействительным договором. Так, в зависимости от того, совершаются те или иные действия (передача имущества, выполнение работ и т.п.) сторонами недействительного договора или в отсутствие заключенного договора (то есть в ходе незавершенного процесса заключения договора), различными могут быть и правовые последствия совершения таких действий (например применение предусмотренных законом последствий недействительности сделки и возникновение обязательства из неосновательного обогащения). Кроме того, если требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки в силу п. 2 ст. 166 ГК РФ может быть предъявлено любым заинтересованным лицом (либо такие последствия могут быть применены по инициативе суда), то требование о возврате имущества в связи с незаключенностью договора может быть предъявлено только передавшим имущество лицом или его правопреемником. В отличие от недействительного договора, незаключенный договор во всех случаях может приобрести юридическую силу путем восполнения необходимых элементов: согласования существенных условий (смотрите также постановление Президиума ВАС РФ от 18 мая 2010 г. N 1404/10), регистрации договора (в случае, если без такой регистрации договор не мог считаться заключенным), придания договору требуемой формы (п. 1 ст. 434 ГК РФ).

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Бахтина Анастасия

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Александров Алексей

Источник:

Определив условия действительности гражданско-правого договора, нельзя оставить без внимания и соотношения таких понятий как «недействительный» и «незаключенный» договор. В последнее время в юридической литературе оживленно дискутируются вопросы, связанные с недействительными сделками. Но проблемы правового регулирования таких сделок не входят в круг вопросов исследуемых в настоящей работе. Единственное на чем нам, пожалуй, хотелось бы остановится в свете рассмотрения проблем связанных с заключением гражданско-правового договора, это провести разграничение понятий «недействительный» и «незаключенный» договор, так как ни в доктрине гражданского права, ни в законодательстве, ни в судебной практике, не проводят четкого различия этих категорий.

В отечественной юридической литературе по этому поводу сложились различные мнения. Так В.П. Шахматов не видит практического значения в делении сделок (договоров) на «незаключенные» и «недействительные» применительно к положениям ГК 1964 г., говоря, что «последствия исполнения и тех и других одни и те же и определяются по правилам о недействительных сделках». В отличие от советских цивилистов, применительно к французскому гражданскому праву Л.Ж. де ла Морандьер писал, что «представители классической литературы усложнили и без того неясное учение о недействительности, предложив различать третий вид несостоявшиеся договоры. Несостоявшийся договор, не только недействительный, но и не состоялся, если отсутствует какое-либо из условий, без которых невозможно мыслить юридическую сделку». Это понятие должно быть откинуто, — пишет далее французский юрист, так как «грешит неопределенностью», и кроме того «бесполезно, ибо невозможно обнаружить подлинный практический смысл отграничения «несостоявшихся» договоров от «недействительных». В отличие от этой позиции Н.В Рабинович и ряд других авторов считают, что отграничение «незаключенного» и «недействительного» договора должно проводится по последствиям этих правовых явлений. Так при исполнении сторонами обязательства по незаключенному договору, к нему должны применяться последствия обязательств из неосновательного обогащения, а для недействительного договора — последствия предусмотренные для недействительности сделок. Кроме этого как считает М.И. Брагинский, различие состоит еще и в том, что несостоявшийся (незаключенный) договор — это всегда «ничто», а недействительный может быть «нечто» имея ввиду те специальные последствия, которые указаны в законе на этот счет. Вот это «нечто», на наш взгляд, и создает в настоящее время путаницу в различии этих понятий. Здесь «нечто» имеется ввиду, те оспоримые сделки, которые действительны до решения суда о признании их недействительными.

Проводя различие по последствиям рассматриваемых правовых категорий, вышеназванные авторы допускают серьезную ошибку, так как не учитывают их правовую природу, а именно направленность заключаемого договора на установление, изменение и прекращение обязательства. Проблема такого различия усугубляется еще и тем, что впервые в отечественном гражданском праве категория недействительный договор включает в себя противоречивую двойственность. С одной стороны это ничтожный договор, который недействителен с момента заключения, независимо от признания этого факта судом. А с другой стороны — оспоримый, который является действительным, пока суд, по иску лица указанного в ГК не признает его недействительным (ст. 166 ГК). Так, сравнивая незаключенный договор (в частности при отсутствии соглашения сторон по какому-либо существенному условию), и абсолютно недействительный или ничтожный (по ГК), нужно обратится к мнению Т.С. Амерханова, который писал по этому поводу: «если сделка с самого начала и окончательно не порождает свойственных ей юридических последствий, она называется ничтожной и в этом случае с юридической стороны дело обстоит так, как будто сделка вовсе не заключалась». Таким образом, можно вполне определенно сказать, что как незаключенный, так и ничтожный договор не порождает правовых последствий, и в правовом смысле их не существует. Они как было сказано «ничто». А вот последствия для них вышеназванные авторы предлагают определять разными положениями ГК. И в этом смысле логика их не совсем понятна.

Другая проблема в понимании понятий незаключенный и недействительный договор (который включает еще и деление на ничтожный и оспоримый) заключается в том, что законодатель широко использует оба этих понятия в ГК, без какой бы то ни было логической последовательности. Так не считаются заключенными как прямо записано в соответствующих нормах: договор продажи товаров в кредит, если в нем не указаны условия о цене, порядке, сроке и размере платежа (п. 1 ст. 489 ГК), договор продажи недвижимости, если в нем не определено недвижимое имущество подлежащее передаче и его цена (ст. 554, 555 ГК), договор аренды не содержащий сведений о подлежащем передаче имуществе (п. 3 ст. 607 ГК), договор аренды здания и сооружения при отсутствии условия о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК). Незаключенность таких договоров связано, как видно с отсутствием в соглашения какого-либо существенного условия. В других же нормах, где ГК говорит об аналогичных существенных условиях, в частности: договор о залоге (п. 1 ст. 339 ГК), договор купли-продажи (п. 3 ст. 455 ГК), договор страхования (ст. 942 ГК), договор доверительного управления имуществом, (ст. 1016 ГК), уже специально не упоминается о незаключенности этих договоров при отсутствии указанных условий. Это вполне очевидно, так как норма ст. 432 ГК РФ обязывает стороны согласовать все существенные условия, чтобы считать договор заключенным.

Но помимо существенных условий, как считает Н.В. Рабинович на определение договора несостоявшимся (незаключенным) влияют и другие условия, такие как неопределенность воли, воздействие на волю, либо когда сторона полностью лишена воли. Если рассматривать несостоявшийся договор в этом аспекте, т.е. рассматривать его как договор при отсутствии в нем какого- либо условия его действительности, а условия действительности продиктованы законом, то в соответствии со ст. 168 ГК такой договор является ничтожным (абсолютно недействительным), так как не будет в полной мере отвечать требованиям закона. Именно так рассматривают эту ситуацию кассационные суды Франции, которые «употребляя выражение несостоявшийся договор относили его к случаям абсолютной недействительности».

Теперь перейдем к рассмотрению вопроса, что же может привести к ситуации, когда заключенный договор является недействительным. В отечественной юридической литературе был выработан практически единый подход к классификации пороков, которые влияют на действительность сделок. Обычно различают порок содержания, воли, субъекта и формы. При этом наличие одной и той же группы пороков в заключаемой сделке приводит к различным видам ее недействительности. Так порок в субъекте, которого мы уже касались, в одних случаях влечет ничтожность (ст. 171, 172 ГК), а в других оспоримость (ст. 175-177 ГК) такой сделки. В отношении порока формы, которые касаются, как мы уже установили только несоблюдения письменной формы, то недействительность таких соглашений наступает только в случаях, прямо указанных в законе (п. 2 ст. 162 ГК). Порок содержания договора связан с условием соответствия требованиям закона, в том числе, на наш взгляд, в содержании договора должны быть, отражены все существенные условия, требуемые для договоров данного вида. Кроме этого, другим требованием, предъявляемым к содержанию является указание в нем цели договора и направленность на достижение соответствующих правовых последствий, а не совершатся для вида (мнимая сделка п. 1 ст. 170 ГК) или для прикрытия другой сделки (притворная сделка п. 2 ст. 170 ГК). Помимо этого цель договора, определяемая в его содержании, не должна быть заведомо противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК). Во всех этих случаях порок содержания влечет за собой ничтожность заключенного договора или абсолютную недействительность. В отличие от порока содержания порок воли законодатель не расценивает как слишком порочный и противозаконный, поэтому и сделки с пороком воли являются оспоримыми. Здесь нужно заметить, что выделение оспоримых недействительных сделок, в отличие от ничтожных, обусловлено, по мнению И.Б.Новицкого тем, что первые могут быть признаны недействительными только по требованию потерпевшей стороны, а не любым заинтересованным лицом, как для ничтожных сделок. В отличие от этого Н.Д. Шестакова считает, что выделение оспоримых сделок состоит в том, «чтобы максимально защитить участников такой сделки, а также оборота в целом».

Установленное в ГК законодательно закрепленное расщепление понятия недействительные сделки, на ничтожные и оспоримые породило больше проблем и противоречий в правоприменительной практике, нежели дали положительный результат. Такое раздвоение, как пишет А. Томилин, нарушает правило формальной логики, «когда любая сделка в определенный момент времени может быть либо действительной, либо недействительной — третьего состояния быть не может. Возникает своего рода противоречие: оспоримые сделки являются действительными и одновременно одним из видов недействительных сделок». Проблема же для правоприменительной практики в этом вопросе сводится к следующему: должен ли суд устанавливать факт ничтожности или только должен рассматривать требование о применении последствии для такой сделки (п. 2 ст. 166 ГК). Отвечая на этот вопрос, еще Д.И. Мейер в своей работе указывал, что «Порок одной из такой существенной принадлежности сделки и позволяет считать ее недействительной, только для одних видов сделок их порок не делает их сразу недействительными, а дает право лицу, указанному в законе, требовать признания ее таковой, а для других видов такого признания не требуется, так как такая сделка не считается заключенной, и можно требовать применения последствий о недействительности такой сделки». Однако высшая судебная инстанция, отвечает на поставленный вопрос положительно, хотя закон прямо этого не требует (п. 1 ст. 166 ГК). А если закон этого не требует, то тогда возникает правомерный вопрос: кто же должен устанавливать факт ничтожности сделки, чтобы требовать применения соответствующих последствий. И может ли суд в этом случае рассматривать требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, не установив факт ее ничтожности. Более того, чтобы установить факт ничтожности сделки, заинтересованная сторона должна доказать следующее: во-первых, сам факт заключения такой не «существующей» с точки зрения права сделки, а во-вторых полное или частичное исполнение по ней. В противном случае, предъявлять требование о ничтожности такой сделки не имеет смысла. Исходя из этого, мы присоединяемся к мнению авторов, которые считают что «признавать оспоримые и ничтожные сделки недействительными должен только суд».

Таким образом, понятие незаключенный договор не несет юридического значения и не должен рассматриваться, и применятся ни законодателем, ни в судебной практике. Его разве что, можно отождествлять только со случаем, когда стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям, т.е. ни фактически, ни юридически не заключили договор. Если же стороны все же достигли соглашения и, как они считают субъективно (или фактически), заключили договор и даже исполнили свои обязанности по такому соглашению, но в нем отсутствует какое либо из условий его действительности (имеется какой-либо порок), то такое соглашение является юридически недействительным. Можно даже утверждать, что незаключенные договоры (сделки), являются специальным случаем недействительных (ничтожных) сделок, содержание которых не соответствует требованиям закона (ст. 168 ГК), так как для сделок с пороком в субъекте, воли и формы предусмотрены свои нормы об их недействительности. Выделение же категории незаключенный или как часто можно встретить в судебной практике несостоявшийся договор является бесполезным, так как не имеет практического значения. Более того, его применение только вводит в заблуждение, как практикующих юристов, так и судебные инстанции, что ведет к трудностям при рассмотрении дел о недействительных сделках, к затягиванию процесса и неясным правовым последствиям.

Баринов Андрей Викторович

 Если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным и к нему неприменимы правила об основаниях недействительности сделок (п. 1 Информационного письма, Обзора судебной практики Президиума ВАС РФ, ВС РФ от 25.02.2014 г. № 165).

А если стороны согласовали существенные условия, но договор нарушает требования закона, то он недействителен. Недействительная сделка — это такая сделка, которая по основаниям, установленным законом, не влечет юридических последствий, за исключением тех последствий, которые связаны с ее недействительностью (ст.ст. 166, 167 ГК РФ).

Последствия недействительности сделки описаны в п. 2 ст. 167 ГК Р. Ф. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В законодательстве отсутствуют специальные правила, определяющие последствия исполнения незаключенных договоров. На практике к данным отношениям применяют нормы о неосновательном обогащении (ст. 1102 ГК РФ, постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2002 г. № 10575/01). Правовые последствия таких договоров сводятся к возврату другой стороне неосновательно полученного по сделке, а в случае невозможности такого возврата — возмещению стоимости в деньгах (ст. ст. 1103, 1105 ГК РФ).

По незаключенному договору нельзя требовать взыскания убытков, договорных пеней, неустоек в случае его ненадлежащего исполнения.

Так например, если договор поставки будет признан незаключенным, то поставщик будет вправе лишь потребовать оплаты фактически принятого товара, а также начислить проценты по статье 395 ГК РФ, если покупатель просрочит оплату.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

Статья: Признание договора незаключенным. Отличия от недействительности и основания по версии ВАС РФ

«Недавно на сайте ВАС РФ опубликовано информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.14 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» (далее — обзор № 165). О том, какие проблемы поможет решить этот обзор и какие идеи лежали в его основе, мы спросили одного из разработчиков документа Михаила Церковникова, советника управления частного права ВАС РФ.

Михаил Церковников, магистр частного права, советник управления частного права ВАС РФ

В российских обязательственных отношениях долгое время была распространена практика недобросовестного оспаривания договоров. Одна из сторон, пользуясь тем, что при подписании договора не были соблюдены какие-либо формальности, заявляла о недействительности или незаключенности договора, хотя до этого принимала исполнение от другой стороны. Цель — освободиться от договора, который по каким-то причинам стал ненужным или невыгодным, избежав при этом ответственности. Такая практика приводила к нестабильности оборота: условно говоря, соглашение сторон не уважалось, его в любой момент можно было обрушить. В результате один из важнейших принципов гражданского права — надлежащего исполнения обязательств — был поставлен под угрозу.

Кроме того, часто те формальности, которые закон устанавливает для договоров, имеют определенные цели только на конкретном этапе заключения договора (в частности, при его заключении). Позднее, когда договор уже исполняется, а значит, он определенно существует, эти формальности могут утратить свое значение, и тогда недопустимо говорить, что договор не заключен или недействителен лишь потому, что он не соответствовал каким-то требованиям на стадии подписания.

Nota bene!

Понятие «незаключенность договора» в первой части ГК РФ напрямую не фигурирует. Этот способ нуллификации договора выводится из статьи 432 ГК Р. Ф. Так, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (соответственно, если соглашение не достигнуто, то договор не заключен)*. Но признание договора незаключенным прямо упоминается во второй части ГК РФ — в статьях 555 и654 (незаключенным считается договор купли-продажи недвижимости и договор аренды здания или сооружения, если стороны не согласовали цену или арендную плату).

В случаях недобросовестного оспаривания договоров как недействительных суды в последние годы стали уходить от слепой нуллификации договоров по чисто формальным причинам и придерживаться приоритета сохранения договоров. Новая редакция Гражданского кодекса (в частности, пункты 2 и 6 статьи 166), которая вступила в силу с 1 сентября 2013 года, тоже установила препятствия для недобросовестного оспаривания договоров. Параллельно велась борьба и с мнимой незаключенностью договоров. В обзоре № 165 представлены основные подходы, которые были выработаны в борьбе с этим явлением. Кроме задачи показать, как можно бороться с мнимой незаключенностью договоров, обзор № 165 решил еще одну задачу: продемонстрировать практическую разницу между недействительностью и незаключенностью договора, разъяснить последствия признания договора незаключенным.

Незаключенный договор не нужно оспаривать как недействительный

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ

Если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным и к нему неприменимы правила об основаниях недействительности сделок (п. 1 обзора № 165).*

— Обзор № 165 довольно четко разделяет понятия недействительных и незаключенных договоров, тогда как на практике многие юристы не видят особой разницы между этими понятиями (можно встретить такие иски, в которых договор одновременно просят признать недействительным и незаключенным, причем по одному и тому же основанию). Так в чем же все-таки заключается принципиальная разница?

— Честно говоря, концептуально я тоже считаю, что разницы между незаключенностью и недействительностью договора быть не должно. И то, и другое — нуллификация договора. Либо мы признаем договор, либо нет. Во втором случае договор — это ноль, то есть сделка не повлекла за собой тех правовых последствий, которые должна была повлечь. На мой взгляд, некорректно вводить разновидности нолей, должен быть один режим нуллификации. Тем более что нуллификация незаключенного договора близка к нуллификации ничтожного договора: и в том, и в другом случае считается, что договора нет с самого начала, даже если документ был подписан и в какой-то части исполнялся.

Но в российской доктрине традиционно принято выделять, условно говоря, два нуля: недействительность и ничтожность. Кстати, в Европе действуют разные подходы — где-то один режим нуллификации договора, где-то, как и у нас, выделяют два режима. В любом случае при работе надобзором № 165 мы исходили из сложившейся в России тенденции разделения недействительности и незаключенности договора.

Разница между этими понятиями в следующем: если в договоре не согласованы существенные условия, то договор не заключен*. Двусторонней сделки не получилось. В доктрине это называется фактическое несуществование договора (фактическое — потому что стороны не договорились о важнейших условиях, без которых договор не считается заключенным). А если стороны согласовали существенные условия, но договор нарушает требования закона, то он недействителен.* В доктрине это называют юридическим несуществованием договора. Многие считают, что применительно к российскому праву недействительный договор это не просто несуществующий договор, это еще и некая противозаконность, правонарушение.

— Даже если договор недействителен не из-за противоречия закону (по статье 168 ГК РФ), а по другим основаниям?

Незаключенность договора из-за несогласования существенного условия в чем-то похожа на недействительность из-за существенного заблуждения. И в том, и в другом случае причиной нуллификации сделки становится некое недопонимание между сторонами, отсутствие общей воли, недостижение соглашения без нарушения закона.

— Да, потому что есть мнение (которое лично я не разделяю), что статья 168 Гражданского кодекса просто поставлена во главу пирамиды оснований недействительности договора, но, по сути, все остальные основания — это частные случаи общего основания недействительности, указанного в статье 168. С этим, конечно, можно спорить. Например, в эту концепцию не укладывается оспаривание сделки как совершенной с существенным заблуждением (ст. 178 ГК РФ), потому что часто здесь нет нарушения закона, недобросовестного поведения, а есть самостоятельная ошибка стороны, оспаривающей сделку, порок воли. Ведь другая сторона может и не знать о заблуждении.

— Вы сейчас рассказали о разнице в основаниях признания договора незаключенным или недействительным. А в чем разница, если говорить о последствиях?

— Последствия недействительности сделки прямо указаны в Гражданском кодексе — это реституция (ст. 167 ГК РФ). Кроме того, кодекс содержит нормы, которые касаются порядка оспаривания сделки как недействительной. В частности, кодекс устанавливает сроки исковой давности, которые отличаются в зависимости от того, ничтожный договор или оспоримый (ст. 181 ГК РФ). Относительно незаключенности договора таких общих норм нет, но судебная практика давно складывается так, что в этом случае применяются нормы о неосновательном обогащении (ст. 1102−1109 ГК РФ), минуя нормы о реституции. Соответственно действует общий субъективный трехгодичный срок давности.

— Что реституция, что взыскание неосновательного обогащения в конечном счете приводят к одному результату — возврату того, что было получено по нуллифицированному договору. Какая тогда практическая разница между использованием тех и других норм?

— Совершенно верно, к той цели, к которой нужно прийти при нуллификации отношений (возврат исполненного), могут привести как нормы о реституции, так и нормы о неосновательном обогащении. Но чисто технически эти пути не идентичны, и в этом заключалась главная практическая проблема. Бывает, что у договора сразу несколько пороков и какие-то ведут к недействительности, какие-то — к незаключенности. Или сторона, намеренная нуллифицировать договор, считает, что у нее несколько оснований для этого. Тогда возникает вопрос: какое из них выбрать? Если сторона выберет ошибочный вариант (например, договор является незаключенным, а она оспаривает его как недействительный), то она может получить отказ в иске только потому, что совершила техническую ошибку. Например, потому что исковая давность будет исчисляться иначе. В обзоре № 165 применен подход, согласно которому незаключенность превалирует над недействительностью. Проще говоря, если есть основания считать договор незаключенным, то его уже не стоит обсуждать с точки зрения действительности или недействительности — сделки и так нет. Нельзя сказать, что это бесспорный подход, но он был наиболее распространен в нашей судебной практике. В этом смысле обзор № 165 только подтвердил сложившуюся практику.

Отсутствие регистрации само по себе не влечет за собой незаключенность договора

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ

Договор, подлежащий государственной регистрации, может быть признан недействительным и при ее отсутствии. Совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок (п. 2 обзора № 165).

Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (ст. 617 ГК РФ, п. 1 ст. 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий (п. 3 обзора № 165).

Лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника. Заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (п. 4 обзора № 165).

— В пунктах 2−4 обзора № 165 последовательно проводится мысль о том, что договор, который требует обязательной государственной регистрации, но не прошел ее, на этом основании не является незаключенным для сторон. Если в нем есть какие-либо пороки (кроме отсутствия регистрации), его можно оспаривать как недействительный. В принципе эти выводы и так следуют из пункта 14 постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.13 № 13 « О договоре аренды». Зачем понадобилось разжевывать их еще подробнее?

Nota bene!

В пункте 6 обзора № 165 повторяется тезис, который ранее прозвучал впостановлении Президиума ВАС от 18.05.10 № 1404/10: если начальный момент периода выполнения работ в подряде определен указанием на действия заказчика или иных лиц, то предполагается, что такие действия будут совершены в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии — в разумный срок. Тогда сроки выполнения работ считаются согласованными. В то же время пункт 6 обзора № 165 разъясняет, что происходит, если в установленный в договоре срок (или в разумный срок) заказчик не совершит необходимые действия. Тогда подрядчик вправе отказаться от исполнения своих встречных обязательств (п. 2 ст. 328 ГК РФ).

— Во-первых, та идея, которая была заложена в пункте 14 постановления Пленума № 13, в обзоре № 165представлена именно в контексте незаключенности договора, к тому же с иллюстрациями несколькими наглядными примерами.

Во-вторых, после появления постановления Пленума № 13 мы увидели, что не все восприняли ту мысль, которая была заложена в пункт 14. Вероятно, это связано с тем, что в российской судебной практике очень долгое время исходили из того, что незарегистрированный договор — это незаключенный договор. Преодолеть этот подход оказалось очень непросто, возможно, даже в силу привычки.

Представление о незарегистрированном договоре как о незаключенном базировалось на пункте 3 статьи 433 Гражданского кодекса, согласно которому договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Из этого делался вывод: нет регистрации — нет заключенного договора. Но такая концепция не укладывалась в общую модель заключения договора в момент получения оферентом акцепта оферты (п. 1 ст. 433 ГК РФ) и плохо согласовывалась со статьей 165 Гражданского кодекса, которая позволяет предъявить иск из незарегистрированного договора о его регистрации. Высший арбитражный суд исходил из цели, с которой в Гражданском кодексе закреплялось требование об обязательной государственной регистрации договора аренды: создание возможности для заинтересованных третьих лиц знать о том, что конкретный объект обременен арендой. Ведь арендатор получает право, которое противопоставимо правам третьих лиц (в частности, новому собственнику недвижимости или новому арендатору). С точки зрения целевого и системного толкования закона отсутствие регистрации само по себе (притом что стороны согласовали существенные условия договора) не влечет за собой незаключенность договора для его сторон. Но такой договор не порождает правовых последствий для третьих лиц.

К сожалению, после появления постановления Пленума № 13 не все восприняли идею о том, что незарегистрированность договора не означает его незаключенность. Напомню, в пункте 14постановления Пленума № 13 было сказано: «Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон». Некоторые поняли этот пункт так, будто бы арендатор связан обязательством вносить арендную плату в определенном размере, но арендодатель не связан обязательствами и может в любой момент выгнать арендатора на том основании, что долгосрочный договор аренды не прошел регистрацию. Во избежание такого однобокого толкования впункте 3 обзора № 165 приведен пример как раз по делу о выселении арендатора из-за того, что договор не был зарегистрирован. Нужно было донести, что, несмотря на незарегистрированность, для сторон обязательны все условия договора: о взаимных обязательствах, сроках, ответственности и т. д.

— Что касается отсутствия у незарегистрированного долгосрочного договора аренды правового значения для третьих лиц, которые вступают в правоотношения по поводу объекта аренды, то в пунктах 3 и 4 обзора № 165 затрагивается вопрос добросовестности этих лиц (они не должны знать о том, что объект находится в незарегистрированной аренде). Как должно распределяться бремя доказывания знания или незнания о фактической аренде?

— Вопрос добросовестности очень важен. Как я уже сказал, общее правило таково, что незарегистрированный договор не имеет силы против третьих лиц. Но это правило не работает, если третье лицо, вступающее в правоотношения по поводу объекта незарегистрированной аренды (в частности, новый покупатель этого объекта), знало об аренде, несмотря на то, что она не была зарегистрирована. Если новый покупатель знал об аренде, то он не может игнорировать договор аренды только потому, что тот не был зарегистрирован. Иное означало бы злоупотребление правом со стороны покупателя и уход правоприменительной практики от одного формализма к другому формализму.

Предполагается, что третье лицо не должно доказывать свою неосведомленность о незарегистрированной аренде. Наоборот, арендатор, заинтересованный в сохранении своего права против третьего лица, должен доказать, что это третье лицо знало об аренде, несмотря на то, что она не была зарегистрирована. Причем хочу обратить внимание на важную деталь: по смыслу пункта 4 обзора № 165 нужно доказать, что третье лицо не просто должно было знать, а именно знало об аренде.

Если сделка исполнялась, нельзя ставить вопрос о ее незаключенности

ЦИТИРУЕМ ДОКУМЕНТ

Если работы выполнены до согласования всех существенных условий договора подряда, но впоследствии сданы подрядчиком и приняты заказчиком, то к отношениям сторон подлежат применению правила о подряде.

При наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ.

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.

Попробуйте бесплатно

Понравилась статья? Поделить с друзьями:
Добавить комментарий