Срок действия договора купли продажи квартиры

Оформление сделки купли или продажи недвижимого имущества обеими сторонами (продавцом и покупателем) стало уже обыденной процедурой. По такому договору одна сторона (продавец) берет на себя обязанность предоставить покупателю недвижимость, что принадлежит ему на правах собственности. Покупатель же обязуется принять передаваемую ему недвижимость и заплатить за нее ту сумму, которая была предварительно установлена в договоре. Все права и договоренности сторон сделки в обязательном порядке оговариваются и закрепляются в документальном виде.

Оглавление [Показать]

Главное о договоре и его сроке

Документ сделки, подтверждающий куплю-продажу недвижимости, обязательно должен подлежать процедуре гос. регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы. При нарушении соблюдения этого требования договор считается недействительным.

Обязательными составляющими такой сделки считаются:

  • наименования сторон;
  • предмет договора;
  • порядок взаимных расчетов;
  • права, договоренности и обязанности сторон сделки;
  • срок действия договора.

Срок действия такой сделки определяется условиями, прописанными в этом договоре. Стороны сделки могут установить, что завершение ее срока действия означает прекращение их обязательств, предусмотренных этой сделкой. Если же в договоре это условие не прописано, он признается действующим до срока окончания выполнения сторонами обязательств, оговоренного ранее.

В каких случаях действие договора может быть закончено?

Должное исполнение сторонами обязанностей по сделке приобретения или продажи имущества (в частности недвижимого) заканчивает действие договора. То есть, период действия сделки прекращается, если продавец и покупатель в полной мере исполнили свои обязательства, указанные в договоре.

Но Гражданским кодексом РФ предусмотрены случаи, которые допускают правки в документе или досрочное его расторжение, если таких действий потребовала одна из сторон сделки через суд. Эти правила расцениваются, как исключение, и вступают в силу по решению судебных органов. Так, сделку можно расторгнуть или исправить:

  • при выявлении серьезных нарушений условий сделки одной из сторон;
  • предусмотренными ГК России, другими законами или самим договором случаями.

Оформляя договор приобретения или продажи недвижимого имущества, сторона-продавец должна понимать, что если срок сделки по документу строго определен (например, предварительным договором с применением штрафных санкций, завещательным распоряжением и прочими документами), продавцу обязательно нужно подтвердить действия, которые доказывают его готовность выполнить обязательства в срок. Для этого можно отправить телеграмму или подготовить нотариальное предложение.

Различные сделки совершаются людьми практически каждый день. Это могут быть как мелкие бытовые, так и более серьезные сделки, обусловленные договоренностями между продавцом и покупателем. И если купля-продажа какого-либо небольшого товара не требует документального оформления такой сделки, то покупка, предположим, объекта недвижимости нуждается в юридическом подтверждении факта приобретения в виде составления определенного документа.

срок действия договора купли продажи квартиры

Документальное оформление сделки

При совершении сторонами сделки в отношении объектов недвижимого (квартира, земельный участок) либо движимого (автомобиль) имущества стороны должны заключить письменный документ, где будут оговорены все условия, в т. ч. срок действия договора. Юридическое оформление договора в отношении этих объектов предусмотрено законодательством, а в некоторых случаях строго обязательно соблюдение письменной или нотариальной формы документа. Бумаги в этом случае являются подтверждением того, что соблюдены все предписания закона, и покупатель становится правообладателем объекта, в отношении которого стороны вступили в правовые отношения.

срок действия договора купли продажи квартиры

Временные нюансы оформления недвижимого имущества

Временной промежуток, в котором сделка имеет свою юридическую силу, играет особую роль для сторон. Если объектом по договору выступает недвижимая вещь (квартира, земля), то купля-продажа данных объектов совершается без указания на временной период. То есть с момента передачи объекта новый владелец может распоряжаться собственностью сколько угодно. Собственник может продать или подарить приобретенную квартиру через месяц либо через год, а может и вовсе проживать в ней всю свою жизнь. Таким образом, определенного промежутка времени для сделки купли-продажи недвижимой собственности не существует, и, соответственно, она является бессрочной. Впрочем, в отношении движимого имущества могут действовать те же правила. Например, сюда также относится срок действия договора купли-продажи автомобиля. Однако в условиях самого контракта могут оговариваться иные временные рамки, исходя из которых принимаются во внимание те или иные юридически значимые факты: выписка из жилплощади бывших владельцев, время на освобождение помещения и прочее.

срок действия договора купли продажи квартиры

Условие о рассрочке платежей

Не всегда на покупку того или иного объекта покупатель имеет необходимые денежные средства. Как правило, это касается приобретения дорогостоящей собственности, движимого или недвижимого имущества. Разумным решением является покупка в рассрочку. Оформить ее можно путем заключения сделки с указанием в документе условия о рассрочке платежей. Поскольку денежные средства будут вноситься поэтапно, а продавец должен быть подстрахован со своей стороны, документы удостоверяются нотариусом. В условиях соглашения обязательно оговаривается срок действия договора, а именно – период внесения текущих платежей и окончательного расчета за приобретение. Если же какая-либо из сторон нарушает данное обязательство, возникшие правовые отношения могут быть расторгнуты.

Покупка непродовольственного товара потребителем

Приобретение товара – наиболее распространенная сделка среди физических и юридических лиц. Осуществляя покупку товара непродовольственной группы в магазине, потребитель вступает в фактические договорные отношения с продавцом, при этом письменный документ с ним не заключается. Подтверждением факта покупки может служить чек на товар или гарантийный талон. Промежуток времени, на который распространяется договор, определяется в соответствии с ЗоЗПП – в течение четырнадцати дней со дня покупки товар можно обменять на другой или вернуть бракованную вещь. Ремонт и гарантийное обслуживание товара осуществляются на основании гарантийного талона в период, утвержденный производителем. Гарантийный срок начинает истекать с момента передачи покупателю приобретенной вещи.

Заключение договора в отношении покупаемых товаров

Физические лица-покупатели в редких случаях заключают письменное соглашение с продавцами. В то же время юридические лица прибегают к такой форме сделки довольно часто для того, чтобы четко урегулировать все договоренности и условия. Кроме того, сотрудничая по правильно оформленным бумагам, предприятия защищают свои права и интересы, в т. ч. когда срок действия договора истекает, и необходимо предпринимать определенные действия. Письменное оформление бумаг в отношении приобретаемых товаров актуально тогда, когда предприятие систематически ведет закупку какой-либо продукции, товара или оборудования. В таких случаях соглашение можно заключать на определенный период, который оговаривается сторонами. Срок действия договора истекает с момента подписания бумаг между продавцом и покупателем, если иное не установлено сторонами или законом.

Отличия периода действия разных видов юридических сделок

Сроки действия договора купли-продажи по сравнению с другими видами соглашений несколько отличаются. Для некоторых видов сделок может быть установлен определенный период времени (5 лет) или, наоборот, бессрочный промежуток. Чаще всего именно как неограниченный определяется срок действия трудового договора. То есть его зачастую заключают как бессрочный.

Срок действия срочного договора связан с выполнением работ на конкретный промежуток или сезон, выполнение определенного объема работ. Аренда заключается также на определенный промежуток (год, 5 лет и т. д.).

Прекращение соглашения по истечении определенного периода времени

Прекращение правовых отношений по сделке может произойти в результате различных событий. Так, если срок действия договора купли-продажи подошел к концу, он теряет юридическую силу. С этого момента все договорные отношения прекращаются. По своей сути установление промежутка времени как юридического факта представляет собой период существования гражданских правоотношений. Тем не менее соглашением может быть оговорено то обстоятельство, когда правоотношения продолжаются до момента исполнения сторонами всех обязательств. Срок действия договора купли-продажи может быть сокращен, если стороны надлежащим образом выполнили свои обязательства, предусмотренные по сделке.

Сохранение договорных отношений

Немаловажно описать в тексте документа такое условие, как пролонгация, иными словами, продление срока действия договора. Все предыдущие условия сохраняются для сторон на такой же отрезок времени, если ни продавец, ни покупатель не выразили желания расторгнуть или прекратить все возникшие ранее правовые отношения. В таком случае подписывается соглашение о продлении срока действия договора. Данный документ играет большую роль, если оговоренный период истекает, а стороны пришли к согласию о том, что возникшие отношения следует продлить. Данный документ будет являться приложением к изначальному договору и сам по себе отдельной юридической силы не имеет. Приложение подписывается продавцом и покупателем и заверяется (при наличии) печатями. Для разных видов сделок истечение срока действия договора будет нести свои определенные последствия.

Нарушение условий и временных обязательств по сделке

Нередко возникают случаи, когда одна из сторон ненадлежащим образом выполняет условия подписанного приложения, в том числе и нарушает установленные временные рамки. Недобросовестное выполнение или невыполнение обязательств приводит к нарушению прав и интересов другого контрагента. Необходимо понимать, что истечение действия срока договора не означает, что стороны могут не выполнять возложенные на них обязанности. Устранить подобные недоразумения можно путем переговоров. Но если же контрагент не желает разрешить спор подобным способом, другая сторона может обратиться в суд, который и вынесет окончательное решение. Таким образом, понятие и представление о том, что такое срок действия договора и как он важен в договорных отношениях, очень важно иметь для сторон любых сделок.

Как происходит сделка купли-продажи квартиры интересно и тем, кто сталкивается с этим впервые, и тем, кто участвовал в процессе сравнительно недавно: изменяется законодательство, совершенствуется процедура. Неизменными остаются этапы заключения сделок.

Проверка

Отыскав среди ряда предложений, жилье свей мечты, будьте готовы к длительному процессу оформления сделки купли-продажи квартиры.

Практически все объекты недвижимости реализуются через посредников.

Важно!

В типовом соглашении с агентством недвижимости прописывается его обязанность по подбору объекта недвижимости, оказании консалтинговых услуг. Фактически, они не могут, и с точки зрения закона не обязаны, гарантировать юридическую чистоту жилья, а, значит, и самой сделки. В договоре купли-продажи (и предварительном, и в основном) риелтор даже не указывается.

Изначально, до подписания соглашения с риелтором, происходит проверка юридической чистоты объекта через изучение:

  • формы 7 (технической характеристики объекта) и (или) кадастрового паспорта;
  • формы 9, что содержит информацию обо всех, кто зарегистрирован в квартире;
  • квитанций по оплате коммунальных платежей, справки об отсутствии задолженности;
  • правоустанавливающих документов на объект – свидетельство о праве собственности и документ, подтверждающий основание возникновения такого права (договора мены, приватизации, купли-продажи, свидетельства о наследовании).

На данном этапе риелторы обычно предъявляют копии. Требуйте оригиналы, ибо они могут оказаться на регистрации в юстиции по другой сделке, а аванс (залог) уже будут уплачены.

К моменту заключения основного договора продавец помимо перечисленного выше обязан предоставить:

  • выписку из ЕГРП, в которой будут указаны действующие собственники и обременения (не наложен ли на имущество арест, не передано ли оно в залог);
  • доверенность на право продажи, выписанную супругой/супругом (при наличии);
  • если один из собственников находится под опекой (ребенок или недееспособный), то потребуется разрешение органов опеки. Документ выдается в течение месяца с момента обращения.

Рассчитывать на особую помощь кредитной организации при ипотеке не стоит. Кредитор будет отстаивать собственные интересы – объект, жизнь (а иногда и титул) заемщика будут застрахованы, а его обязанность полностью погасить задолженность (если страховых выплат окажется недостаточно) прописана в договоре.

Важно: при проверке перечня лиц, что когда-либо были зарегистрированы на данной территории, нужно уточнять:

  • были ли соблюдены права всех зарегистрированных на момент приватизации, особенно несовершеннолетних и недееспособных;
  • круг наследников, если жилье было унаследовано, и были ли какие-либо вопросы.

Подозрения помогут развеять справки из психдиспансера и органов опеки, но получить их может только владелец жилья. Отказ предоставлять подобные сведения при спорных ситуациях – повод более тщательно проверить иные бумаги и, если сделка все таки состоялась, застраховать титул (риск отчуждения – утраты права собственности – объекта недвижимости).

Предварительный договор

Если необходимая для покупки сумма имеется на руках, можно, проверив документы по квартире, заключать сделку. Оградить понравившийся объект от притязаний других покупателей, если есть необходимость подождать (при ипотеке, при продаже другого имущества), поможет предварительный договор купли-продажи.

В этом документе помимо основополагающих пунктов об объекте купли-продажи и сторонах важно указать:

1 – сроки:

  • заключения соглашения;
  • передачи денег;
  • фактической передачи квартиры покупателю;
  • снятия с регистрационного учета посторонних для покупателя лиц;

2 – порядок расчетов:

  • – будет ли предоплата и в каком виде:

аванс (в случае отмены договоренности по купле-продаже по инициативе покупателя данная сумма остается у продавца)

или

залог, что будет возвращен покупателю, если любая из сторон откажется от подписания основного документа;

  • источники оплаты стоимости объекта (какая часть оплачивается за счет собственных средств, какая за счет заемных);
  • объемы выплат и способы передачи денег;
  • по оплате коммунальных услуг;
  • особые условия (останется ли мебель, дорогостоящая сантехника, которая к моменту передачи квартиры может быть заменена на более дешевый аналог и прочее).

Важно!

Следует договориться и прописать в договоре (и в основном, и в предварительном) кто будет оплачивать сопутствующие расходы по передаче денег (стоимость аренды ячейки, комиссию за банковский перевод), на чье имя будут поступать средства.

Заключение сделки

Составление основного договора – процесс еще более важный, нежели оформление предварительного соглашения.

В нем будет уточнен порядок расчета между сторонами, прописано, кто и как будет принимать деньги. Если был уплачен аванс (залог) это непременно нужно указать.

Обратите внимание на описание квартиры: чем подробнее это будет сделано, тем лучше. Помимо адреса следует расписать:

  • кадастровый номер;
  • площадь как общую, так и жилую;
  • параметры дома (год его постройки, материал, из которого его возвели);
  • расположение объекта внутри дома (номер подъезда, этаж).

Уточните прочие пункты (по срокам передачи жилья, по перечню имущества, что остается в квартире).

Расчет

Расчет возможен следующими способами:

  • наличными деньгами;
  • денежным переводом;
  • через сейфовую ячейку;
  • аккредитивом.

В первом случае речь обычно идет об авансе (залоге). Передачу денег следует оформить распиской. Она пишется от руки или набирается на компьютере. Но должна максимально подробно описывать:

  • кто получил деньги (кто конкретно из продавцов, если их несколько), его паспортные данные, сведения о месте его проживания (регистрации);
  • основание оплаты (договор купли-продажи, его выходные данные);
  • желательно привлечь свидетеля, который сделает отметку о том, что средства были переданы в его присутствии. В документе следует указать и его паспортные данные.

Банковский перевод стараются сделать непосредственно в день сделки до посещения нотариуса или органов юстиции. Подтверждением перечисления денег выступит расходный ордер, выданный банком. Копию бумаги можно передать продавцу после предъявления оригинала.

Банковская ячейка чаще используется при покупке квартиры по ипотеке. Продавец и покупатель вместе заключают договор с банком на ее открытие. В документе будет прописано, кто и при каких условиях вправе зайти в сейфовое пространство и воспользоваться ключом, т.е. получить деньги.

При нормальном течении сделки в день ее заключения покупатель получает заемные средства или приносит собственные наличные. И продавец, и покупатель вместе заходят в сейфовое пространство, проверяют пачки, соответствие закладываемой суммы условиям договора, кладут деньги в сейф и уходят на сделку. После ее регистрации вернуться за деньгами вправе:

  • продавец, по предъявлении сотруднику банка зарегистрированного договора купли-продажи и паспорта;
  • покупатель по истечении оговоренного срока, если сделка не состоялась.

Аккредитив – банковский счет, открытый покупателем, продавец вправе распоряжаться им после регистрации сделки и предъявления необходимых бумаг. Схема аналогична схеме с сейфовой ячейкой.

Регистрация операции

Важно!

Право собственности на объект недвижимости наступает только в момент совершения записи о государственной регистрации данного факта в государственном реестре (ЕГРП), а не сразу после передачи документов регистратору.

Документы, которые нужны для регистрации:

  • паспорта (свидетельства о рождении для несовершеннолетних, вид на жительство либо национальный паспорт с регистрационной отметкой ОВД для иностранцев) и копии с них всех участников операции;
  • доверенность, если одна из сторон действует через представителя или состоит в браке (тогда необходимо и свидетельство о его заключении);
  • разрешение органов опеки, если один из продавцов несовершеннолетний или недееспособный;
  • кадастровый паспорт;
  • правоустанавливающие документы;
  • заявление на регистрацию (его печатает регистратор);
  • квитанция (копия) об уплате госпошлины.

После проверки пакета бумаг обеим сторонам выдается расписка о его получении. Документ потребуется для:

  • отслеживания регистрационного процесса он-лайн или по телефону;
  • получения свидетельства о праве собственности и зарегистрированного договора.

Сделку можно оформить и у нотариуса, но переход права собственности на квартиру по-прежнему подлежит исключительно государственной регистрации в органах юстиции. Аналогичную услугу оказывают МФЦ.

Важно!

Наличие ошибок в документах (любых), предоставление неполного комплекта бумаг является основанием для приостановления регистрации либо для отказа в ней.

Налогообложение

Если жилье находится в собственности менее 5 лет (если было дарение, наследование или приватизация – 3 лет) и стоит более 1 млн. рублей, то с суммы сделки, превышающей указанную, продавец будет обязан уплатить 13% подоходного налога. Дабы избежать подобного в договоре указывают меньшую цену. Для покупателя это чревато тем, что в случае разбирательств в суде, последний будет исходить из того, что за квартиру уплачена только та сумма, что прописана в документе.

Выход – указать, что объект недвижимости продается за 1 млн. рублей, но к нему прилагаются неотделимые улучшения стоимостью Х-рублей, где Х – полная стоимость объекта за вычетом 1 млн. рублей. Подобные формулировки устраивают и кредитные организации, выдающие ипотечные займы.

Но покупатель вправе один раз в жизни получить налоговый вычет в связи с покупкой жилья на сумму, прописанную в договоре (не более 2 млн. рублей). При указании меньшей стоимости он может потерять часть суммы налогового вычета. Если в документах указан 1 млн., а уплачено 2 млн., то потери составят:

(2 000 000 – 1 000 000) х 0,13 = 260 000 рублей.

Также продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если он реализует свое единственное жилье.

Совет

Не стесняйтесь! Не уверены – требуйте показать бумаги и объект снова и снова, тщательно (пусть и медленно) проверяйте их. Вы платите большие деньги, вы имеете право на проверку всего, что покажется подозрительным, на разъяснение любых спорных моментов.

Если претензии касаются качества жилья – торгуйтесь. Снизить требуемую сумму на часть стоимости будущего ремонта вполне возможно.
Если условия не устраивают, следует отказаться от сделки или отсрочить ее.



Понравилась статья? Поделить с друзьями:
Добавить комментарий